要卖的惨，可买的「栈」

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零八年十 一月
 

全球第二富豪毕菲特(Warren Buffet)近期趁金融事故忙于扫货，先有入股高盛(Goldman Sachs)，后则买入通用公司(GE Capital)，赚高息兼有价格折让。

上述属大标题新闻，然而类同事情相信近日频频发生，只是规模细好多上不了头条，且亦未必单单都可谈判成功，一来卖方许多时未到最后一刻(临近破产)也不想以低价沽售，二来感性上亦未必每个卖方决策人皆有输得起之气柏。

近日有机会参与一些国内房地产投资买卖，不少卖方留恋昨日光晖，但现今仍弹药充足的准买家却比以往少，剩下来的亦知道「现金越来越是皇」。有友人问倘若笔者持着大数目以亿计资本，现今会否投资，若会，又如何出价。

第一部份的会否投资，简单说就是价好便买，然而现今市况低处未算低，无须急躁。详情可参巧下举例图案：

第二部份的如何出价，简单说就是现价打个大折让，例如百分之三四十，有如今天用明天之低价购买。除非某项目属稀有种类，如位于市中心之中心的甲级中之甲级写字楼等，或许以长线看现价仍算平宜，其它的一般项目随时可有十多个性质相约楼盘与其争食，买家选择多多，大可择肥而噬。 

当然，上述出价方法亦非一成不变，也要看项目之潜质，合作方案(若有)，合作对象，以及其现金流等。说到底，就是要符合某既定回报率兼以最低风险达之，而市况逆转遇上「等钱使」之卖方时，要达此回报目标可事半功倍。

然而，这样做就是否万无一失，事必赚硬？也不一定，虽赢面不俗，但非全无风险。举例说，香港房地产于九十年代末下调了百分之四十左右时，不少投资者认为见底入市，然而市场再多跌近百分之三十才回稳。

当市场状况明显转弱时，要卖出的固然可能惨(但仍比卖迟了变残还好)，仍有钱有实力的买家虽栈，但并非赚硬。

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作者／联络：钟维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。