「地少人多」是谬论

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零八年七月
 

「地少人多」是不少房地产行业人士用来讲解为何某地之楼价处于较高水平，骤听起来不无道理，但笔者认为是谬论兼推销语句多于甚么定律，部份因由如下：

(一)                   为甚么美国平均房价仍高于中国呢？ = 若「地少人多」是成立之定律，那怎解释美国人口不及中国四分之一，然而平均楼价是中国之数倍。同样地，印度之平均楼价也应高过中国，因它有近十亿多之人口，但只有中国约四分之一的土地面积。 

(二)                   会不会因为山区较多？ = 首先，印象里美国不特别比中国多山区，若有明显差别或许是后者有着更多山区。其二是或许一百年前于山区建房会考功夫兼昂贵，现今之建筑技术器材已可克服这等挑战，君不见本港豪宅均以位于高山上而卖价高昂吗？

(三)                   地多不等如可无穷尽或以甚平宜成本建房 = 因为土地要有三通一平等方可使用，没水没路没电等送给人不收费亦未必用得着，而这等设施是要一定成本制造的。若以城市土地经济学(Urban Land Economics)角度出发，就算某城市周边有着无际之平原，其城市范围(边界)也受这等土地设施之建造成本限制着。微观而言，这城市边界大约会是位于「该边界楼房卖价减除成本包括这些土地建设成本后仍有利可图」之位置，即是说，若收不回土地建设成本，根本不会有(私人)发展商到该边际地点建房。

(四)                   房价主要反映赚钱能力，财富及其分布 = 若读者将不同国家或城市之收入数据，如人均生产，家庭收入等，与其平均(私人)房价比较，将会发现两者之数值关系成正比的，即人均生产等越高，其平均房价也趋高。 再者，这些收入之分配，即由甚不平均(少数人赚了绝大部份之收入)至较平均(大多数人分享大部份之收入)，亦可影响房价之分配及其平均和中间数。举例说，两个城市年生产均为一千元，且同样有十个人，但甲城市首二名人士共赚当中八百元(平均四百元一个)，其余八人只共赚二百元(平均二十五元一个)，而乙城市则四个人共赚六百元(平均一百五十元一个)，其余六人分享四百元(约平均六十六元一个)，又假设房价为收入之十倍，即甲城有两间各四千元之房屋和八间二百五十元之住宅，而乙城则有四座一千五百元之房屋和六套六百六十元之住宅。将两城市之总房价加起来除以十，甲城市平均房价是一千元，而乙城市也是约一千元，表面看平均没两样，但买家于甲城市不是面对四千元大屋便是二百五十元之(平宜)房子，差别很大，而于乙城市会是一千五百元和六百六十元的选择，仍有差别但没那么大。

(五)                   供求有影响，但差异过大时其影响未必成正比上升 = 举例说，假设求大过供，如十一个人竞买十个房子，又假设上述每人年赚一百元，以房价为收入之十倍计，各人可出价一千元。因多出一人，不排除有部份人会出多些，平均价增至一千一百，一千二百元，甚至一千四五百元也不奇，但若再减供应，如至八个房子，该八个买家或许只能出至一千六百元，一千七百元左右，因再多些根本(理性地)买不起。

总括而言，房价跟收入*等有密切关系，其分布以致供求也有一定影响，是多少家庭相对多少房子之考虑，不是多少人和多少土地之比较，除非该城市之人是喜欢在空地上打睡盖。

*注 = 背后可能是流动之资金总量，越大平均收入越高。

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作者／联络：钟维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。