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国内房地产回报：一线对比二线
钟维杰
卓凌地产分析有限公司行政总裁
二零零八年六月
近年有不少报导讲及国内外之房地产投资机构，包括房地产开发商和投资基金，将更多资源投放于二线城市，甚至是转战这些市场。当中原因有一线城市之土地价格涨幅很大导致回报变得不太化算，以及二线城市之冒起所带来的商机等。上述一线城市是指北京、上海、广州及深圳，其余的均为二三线。
这里并不打算探讨一二线城市之投资策略，又或哪个方案较优较劣，相信这层面没有绝对性，不同房地产投资机构会因其资源、回报要求、风险承受度等之差异有着不同但合适其取向之投资方案。笔者只是好奇看看是否投资二线城市会比投资一线城市为隹，以下是从搜房集团
(www.soufun.com)
数据库得来之一些平均呎(米)价，共十个城市和三个市段(住宅、写字楼及商铺)，由二○○六年至二○○七年(以该年总均价计)：
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住宅：单价(每一方米人民币) |
2006 |
2007 |
|
北京 |
7,375.41 |
10,661.00 |
|
上海 |
7,039.00 |
8,253.00 |
|
广州 |
6,149.31 |
7,993.00 |
|
深圳 |
8,830.33 |
13,370.00 |
|
天津 |
4,649.25 |
5,557.00 |
|
重庆 |
2,069.91 |
2,588.00 |
|
武汉 |
3,548.55 |
4,516.00 |
|
南京 |
4,291.61 |
5,011.00 |
|
杭州 |
5,971.02 |
7,434.00 |
|
成都 |
3,436.84 |
4,190.00 |
|
写字楼：单价(每一方米人民币) |
2006 |
2007 |
|
北京 |
13,554.71 |
15,152.00 |
|
上海 |
12,077.99 |
14,223.00 |
|
广州 |
10,178.06 |
12,669.00 |
|
深圳 |
15,839.59 |
23,536.00 |
|
天津 |
6,170.54 |
7,411.00 |
|
重庆 |
3,301.94 |
4,186.00 |
|
武汉 |
4,494.93 |
5,705.00 |
|
南京 |
8,340.12 |
11,859.00 |
|
杭州 |
8,671.79 |
10,412.00 |
|
成都 |
4,579.20 |
5,828.00 |
|
商铺：单价(每一方米人民币) |
2006 |
2007 |
|
北京 |
14,964.64 |
17,584.00 |
|
上海 |
6,479.00 |
6,613.00 |
|
广州 |
10,218.84 |
9,525.00 |
|
深圳 |
14,292.70 |
19,099.00 |
|
天津 |
6,258.98 |
8,880.00 |
|
重庆 |
4,552.87 |
5,135.00 |
|
武汉 |
8,122.24 |
8,369.00 |
|
南京 |
7,025.19 |
8,468.00 |
|
杭州 |
8,817.37 |
9,498.00 |
|
成都 |
6,668.44 |
6,194.00 |
若用简单方程式
([二○○七年单价 – 二○○六年单价] /
二○○六年单价)，则会有以下百分比回报：
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住宅：百分比回报
+ / - |
2006 to 2007 |
|
北京 |
45% |
|
上海 |
17% |
|
广州 |
30% |
|
深圳 |
51% |
|
天津 |
20% |
|
重庆 |
25% |
|
武汉 |
27% |
|
南京 |
17% |
|
杭州 |
25% |
|
成都 |
22% |
|
写字楼：百分比回报+
/ - |
2006 to 2007 |
|
北京 |
12% |
|
上海 |
18% |
|
广州 |
24% |
|
深圳 |
49% |
|
天津 |
20% |
|
重庆 |
27% |
|
武汉 |
27% |
|
南京 |
42% |
|
杭州 |
20% |
|
成都 |
27% |
|
商铺：百分比回报
+ / - |
2006 to 2007 |
|
北京 |
18% |
|
上海 |
2% |
|
广州 |
-7% |
|
深圳 |
34% |
|
天津 |
42% |
|
重庆 |
13% |
|
武汉 |
3% |
|
南京 |
21% |
|
杭州 |
8% |
|
成都 |
-7% |
如果将上述城市分为一线和二线两批，又假设平均分配投资额于上述各城市和市段，那么其百分比回报便是其每一百元人民币投资可带来之利润或亏损，再将这些以一线和二线分别加起来，就会得一二线之总收益，可参巧以下表格:
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总利润或亏损： |
一线城市 |
二线城市 |
|
住宅 |
400元资本赚143元，或每城市36元 |
600元资本赚135元，或每城市23元 |
|
写字楼 |
400元资本赚103元, 或每城市
26元
|
600元资本赚163
元, 或每城市27
元 |
|
商铺 |
400元资本赚46
元, 或每城市
12元 |
600元资本赚79元, 或每城市13元 |
简单而言，住宅投资者在期内投放于一线城市会有较好成绩，而写字楼和商铺投资者在期内投放于上述之二线城市会有较好成绩，然而要注意二线城市不只上述的六个，即挑选哪些二线城市可对上述成绩有影响，不一定赢硬一线的。再者，以每城市平均所带来之回报计，一线之写字楼和商铺平均并不与二线的有大相差。
对部份投资者来说，留守一线未必无因。
注：
甲)上述数据主要为新建物业；乙)
上述计算未包括有关税项、交易费用等；丙)
一年之转变未必可反映未来趋势。
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作者／联络：钟维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮
stephenchung@real-estate-tech.com。
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