次按，富人，甲级写字楼

锺维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零八年四月
 

近年次按所带出之风波没完没了，有人说已到了尾声，亦有人认为还有下文，若这许多专家行内人士也不能详细讲解事情之去向，包括未能就其涉及之规模作出较确实之估计，一般投资者和行外人就更加不知所措了。  

然而，这里不是打算谈论次按等之影响，一来笔者非这方面的专家，二来已有不少中外资料及文章研究这课题。这里只是提出及分享一些因是次次按可能引致的事情，是纯以推论或猜度方式探讨： 

(一)  次按风波涉及较富裕阶层 = 不是说别的投资者不受影响，只是较直接受波及的可会是较有财富之人士，因不少这类次按产品是(一手)向较富有人士推销的，且「入场费」可以不菲。或许这亦解释近期美国楼价下调也包括不少数百万美元一套之住房被出售套现来止蚀或填数等，一般家庭或穷人之居所多不会以百万美元计，就算是炒家货，这等百万美元物业也须较富有炒家才行。当然，普通家庭也可受累，因不少退休基金与股票基金等也可能间直接买了这些产品作对冲或增加回报，虽其投资者未必注意得到。

(二)   本港甲级写字楼须小心 = 笔者没有仔细数据，但印象中近十年八年不少外国之对冲基金、私募基金等均进驻本港，作为投资中国之基地，又或推售其它投资产品等。当中不少也和一些传统银行和基金合作，即其资金相当部份是倚靠这些传统金融机构，一旦后者因次按等而减少投放的资金或甚至「收伞」，这许多对冲基金及私募基金不难遇上难关，这可影响其运作包括所需写字楼面积，而通常他们会是租用甲级写字楼。此外，跟他们来的律师楼和各样顾问也须减磅。再者，本港近年甲级写字楼租金之波幅相当高，意味风险不少，详情请参考图表 [资料来自政府Ratings & Valuation Department]。 

(三)  世界资金流量放缓 = 这可对资产价格造成下调影响，当然不同资产类型及不同地域资产可有不同程度之影响，甚至没有也不奇，因其放缓未必是平均分布。然而，尤以在环球化情况下，资金之来源和去向已不太受地域左右，而分其东南西北未必容易。举例如美国投资者之部份资金有意无意地放于中国房地产，而本港投资人士部份资金亦可能不在意中放进了次按产品，即美国投资者在其经济差劣环境赚回一些利润，而本港投资者处于经济旺地却依然蚀本。简单而言，次按令大部份人士有所得失。 

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。