估卖地「实质」价格须星相学家

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零八年三月
 

这里「实质」价格是指最终买得该地段之买家所出之价格，而星相学是指英文的astrology。 笔者并非星相学专家，也非鼓吹估价用这门法，但传媒许多时于重要卖地前夕找测量师估(明日)某地段之最终卖价是错配动作，他们应找星相学家(或其它类同专家)。

为甚么呢？ 理由是猜度明天某地段「会」卖得多少钱须有预知未来能力，非星相学家等莫属，而测量师等顶多只可提供该地段之「合理」市场价格，他们多不能预知谁会最终出多少价钱投得哪一幅地皮。 

因此「拍地」之价格常与事前测量师所计算或猜度的有出入，甚至时有大出入均属平常，因两者(即市场参与人士之出价和事前之估价)是两个不同性质的环节，虽两者之间可有互动及互相影响成份。

    读到此，读者可质疑估价有啥用途，而笔者认为贡献之一是提供一个「指标」，英文作Benchmark。 这即是说，若将不同测量师(或估价师)之预算融合起来，便可看出某投地者之出价是否较市场的高或低，以及高出或低出多少。直觉或许会认为高出者做蚀本投资，低出者有赚，这非无道理，但例外者亦非不寻常。 举例说，高出投地者可能是预见该地段之机大潜力(而别的竞争者看不到的)而日后赚大钱，低入地者也可因宏观市场大调整而亏本，未必有着必然赚之定律。

    至于不同测量师有着不同估价，且时有较大距离又何以解释？ 答案很简单，因房地产估价非一门纯科学(如物理)，虽面对相约之市场信息，但得出之估算亦通常存异。 首先，不同测量师可选用不全相同市场例案作指导，如甲采用ABC个案，但丙则用上ABD。此外，不同测量师亦可对不同因素例案等分配不同之比重，如甲可认为以A个案为主要参考，而丙则采用D。 再者，不同测量师对未来之预期亦可有出入，如甲可看好，丙可看差，更不用说个别测量师本身之个性倾向可对其估价有意识或无意识地有些左右，且采用之估算方法亦可有些(微)分别。

简单而言，每当卖地价格和估价有出入时，不少人像觉得后者是错，除上述讲解之错配外，这看法本身也是误会，难道买家不能出错价吗？

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作者／联络：钟维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。