应用甚么HURDLE RATE?

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零
 

简单答案就甚么都可以,只要自家有其理由便行。上述对部份人士来,尤以是学术界的,会是不以为然,甚至是零蛋分数不合格之答案,且一般书本会采用利率、通涨率等之方程式,来计算应用怎样之Hurdle Rate盘算投资项目。

究竟这率是指甚么东西或事情? 答案可于Hurdle这字眼会意,有看过跨栏赛跑人士,多会知道这些栏就是Hurdle,套用到投资里去就是意味倘若某投资项目未能提供相等或高于这跨栏率时,这投资项目便未达到回报要求,纯金钱角度可考虑作废。

据此,这跨栏率对不同投资机构或投资者而言,又或于不同种类和地域投资项目而言,均有所不同。再者,就算是同种类同地域兼同时期之投资领域,不同投资机构及人士亦可有不同之回报要求,根本不会跟甚么数学经济方程式所显示之「应有」回报率处事。为何?道理很简单,年老投资者相对年青的会趋保守,即宁愿回报低些但风险亦要低,虽两者均在同一市场兼相同市段。又或大规模投资基金可又比小规模基金保守,因通常没那么多「笋」盘可供大型基金超高回报,相反,小型基金许多时须参与高风险项目以小搏大(兼搏出位),成功时其回报多其可观,尤以不少借贷比例亦高。

若不必采用书本式跨栏率,即又如何衡量或计算这个率?举一个简单例子,倘若阁下有着知名投资者毕菲特之业绩,平均年回报均在百分之二十五左右,那阁下便可用百分之二十五作为自家之跨栏率。这亦即是说,不同投资者回报情况会有所分别,有高有低,因此这跨栏率亦因人而异。然而,或许技术上不必低过银行「红簿仔」可提供之储蓄率,因这通常是被当为没风险之回报率,连这个也不达不投资也吧。

当然,这个跨栏率以致其它回报率之计算非「大晒」,因未考虑风险层面,而回报高通常风险亦高,分别在于每风险单位所能提供之回报单位是多小而已,而不少投资项目确又只能提供不对秤地低之回报单位。再者,某些投资项目亦可涉及非经济层面环节。

总括而言,当有人指指点点认为某类投资就应用甚么跨栏率时,看成是一些铁律似的,可叫他或她(们)「弹开」。

 

 

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作者/联络:钟维杰,香港大学建造理学士,香港大学建造学士,美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员,香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员,加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员,英国皇家特许测量师,英国皇家特许项目管理测量师,香港注册测量师,香港注册房地产中介人,资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师,美国房地产投资信托基金协会会员,电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。
 

 

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