加拿大住宅: 局部有风险(三之三)

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零

 

以平均住宅价格计算,加拿大的英属哥伦比亚省和安大略省分别占了第一及第二的位置,且并不出奇,尤其它们亦分别有着加拿大两大热门房地产市场:温哥华和多伦多。

然而,技术角度看,单凭着价格高,甚至价格相对收入(如人均生产等数字)比率高,也不能断定两省住宅市场有较高风险存在。因此,我们搜集了各省域的家庭收入数据,再假设一些总借贷相对楼价百分比、按揭年期和按揭利率等,以便估算(单是)“供楼”要花家庭收入多少及其百分比。通常来说,比例越低表示整体市场风险亦低些。因篇幅关系,这里只计算两个借贷情况来猜测有否风险及大约多少:

) 75%借贷相对楼价比例、30年期按揭、2.50%按揭利率

) 75%借贷相对楼价比例、30年期按揭、5.00%按揭利率

上述两图显示: 1) 无论按揭利率多少,英属哥伦比亚省皆有些风险,只差高或更高,按揭供款由占家庭收入36% 66%2) 安大略省则利率低时还可以,稍高亦趋危险,可有42%3) 其他省域没有太大问题,除非利率大幅上扬。

整体而言,加拿大有不少业主是没有按揭在身的,加上借贷利息不像美国可用来扣税,有按揭的亦未必尽借,次按不能说无,但相信不及美国当年多。然而,总会有业主的借贷比例偏高,如九成或更高之借贷,尤其一些年轻家庭,其收入刚够开支,倘若经济不稳,他们可能就要低价沽楼,继而令市场价格下降风险增加。

简单来说,英属哥伦比亚省的住宅市场存在不细的风险,而安大略省的虽然少些,但亦非无忧。据此,宏观地看加拿大之住宅市场确有风险,只是非处处都是,且亦非平均地分布。

以经济生产量(GDP)计算,安大略省占全国近四成,英属哥伦比亚省约一成多点,即两者加起来有一半以上。万一两省的经济出现困难,导致楼价下滑,其影响可不轻,这是其余省域难及的。

至于两省之间,或许安大略省的住宅市场比英属哥伦比亚省的市场风险低些,但万一调整起来,其规模可以是后者的三倍。

 

利益申报: 笔者有在多伦多投资物业

 

 

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作者/联络:锺维杰,香港大学建造理学士,香港大学建造学士,美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员,香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员,加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员,英国皇家特许测量师,英国皇家特许项目管理测量师,香港注册测量师,香港注册房地产中介人,资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师,美国房地产投资信托基金协会会员,电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。
 

 

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