加拿大2019樓市展望
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零一九年一月
星島報網來電問及對加拿大住宅樓市於 2019 年有甚麼展望,尤其以下的環節: 1) 2018 年之整體樓市表現及因由 2) 2019 年預計之表現及因由 3) 對熱門市場溫哥華和多倫多之看法 4) 哪個或哪些市場較看好,以及投資甚麼類型之住宅物業會好些 5) 孟晚舟事件對樓市有否影響,以及會否對中國投資者的意欲有影響 嘩,實在與寫碩士畢業論文差不多,兼有書到用時方恨少之感覺,唯有盡量嘗試回覆,資料來自 www.crea.ca 和 www.trebhome.com,如下 (冧把跟上): 1) 2018 = 整體表現沒有多大驚喜,稍為有較大價格升幅的是 Vancouver Island,而哪些油省的價格依然向下,詳情可看下表。 醒目的讀者一眼就看到近半年升少跌多,年前計還可以,三至五年前以加元計就多數有得賺,多少是另話。 順道一提,技術角度而言,其實是沒有加拿大 (全國) 樓市的,所謂全國是由數十個大大小小的城鎮住宅市場形成,一來投資者很難"買齊"這些城鎮的住宅,二來就算是甚"叠水"(億萬家財)之投資者也不會亦不應買齊所有加國城鎮,因總有些麻麻地之城鎮,懂得集中投資會好一點。此外,根本沒有多少個市場是與全國數字相近(粉藍色格仔)。 至於因由,相信讀者也懂得,筆者無謂囉唆,而世界經濟通常由較大經濟體系主導,加拿大不在其中,唯有跟著大環境走,況且政府擔心整體借貸過盛,年來收緊了貸款條件。 2) 2019 = 純靠估多數會是 living on edges,危多過機,雖然黑天鵝大冧之機率亦不高,其中因由是估計政府到時會傾向"做D嘢",有實效與否另計,但可有短暫支持。 假設黑天鵝不出現, 可參考以下加拿大地產協會 (Canadian Real Estate Association, CREA) 的展望文章: https://www.crea.ca/housing-market-stats/quarterly-forecasts/ 3) 溫哥華與多倫多 = 是兩個不甚相似的城市,前者三百萬人不到,後者六百萬。前者位於西岸,天氣較溫和,甚少下雪,後者在東面,夏天可以有40度Celcius,冬天則落大雪。 至於經濟結構,溫市較斯文,沒有太多重工業,多市多元化些,仍有點工業,如機械的等。 再者,讀者們若有移民加拿大之親朋,當中富裕的去哪裡,不那麼富裕還需搵食的又往哪裡呢? 嚴格來說,溫市和多市並沒有直接互相排斥之關係,投資哪個視乎閣下的資源,市場走勢評估,風險承受程度,甚至個人喜好及性格等,當然同時投資兩者也可。 4) 哪裡及哪類住宅值得投資 = 先聲明筆者只熟悉多倫多,加拿大其他頂多略知一二。 然而,從上述表一,可看到加拿大各城鎮之住宅價格走勢並不完全同步,有些升,有些跌,理由有異同。 據此,倘若閣下喜愛 buy low sell high 之機會,可研究部份油省城鎮,又或部份東岸大西洋省市,看看是否有天時,即 good timing。至於保守投資者,則還是注視溫市多市比較安全些,雖兩城價格在高位運行,但不怕蝕的可買來長持收租。 另外,若細看多市,獨立屋 (detached house) 市段之平均價格仍未返回上次 2017 年 4 月高位,而只有大廈單位能超越。因此,有實力兼耐性的投資者,可考慮購入多市 (City of Toronto) 優質社區的獨立屋住宅作長期投資,其中原因是多市基本上已沒有大片土地可供興建獨立屋。 5) 孟女士事件對加拿大樓市影響 = 實在不知道,因已超越地產分析的技術層面。不過,倘若事態發展涉及經濟和營商環節,繼而影響收入就業等,樓價就可有所變動。 長期以來,加拿大經濟相對少些波動,社會持續發展,政治穩定,當然並非樂園,但一般生活安心,常高據甚麼適宜居住城市排名表,有一定投資吸引力,關鍵在 timing。
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作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。
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