買外國地產分散投資風險越來越困難

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一八年七月
 

近日獲邀在一個外國地產展銷會上作演講嘉賓，筆者藉此與聽眾分享部份投資外地的經驗。其中兩點內容:

1) 買外國地產未必可減低價格風險

投資地產會有多樣風險，包括價格風險，例如買入100賣出70，或租客風險(如出租)，例如錯租了給租霸，這裡集中談及價格風險。

為甚麼到外地買樓分散不了價格風險？因為近十年不少中外地產市場價格之趨勢比過往較為"齊上齊落"，技術用語是相關數值甚高 (significant correlation)。

那甚麼導致這些市場的相關數值於近十年變高？QE (quantitative easing), 所謂"量化寬鬆"。嚴格來說，筆者不能百分百確定QE是主因，要研究會涉及甚多功夫和功力，但QE出現後各市場的相關數值又的確高咗。

高咗又即係點？即係閣下在香港置業，又在紐約市及多倫多買樓，就以為可以分散價格風險，實際未必，假設逆轉，閣下只是分散了損失而不是風險 (例如原本在香港蝕120，變成香港蝕40，紐約市蝕40，多倫多蝕40等，仍共蝕120)。

世界未QE前得，QE咗就未必行得通。 

表: 筆者數年前計算了幾個地產市場之間的相關數值，留意2011-2015年的較高數字

2) 留意一些處於低谷的巿場

QE之效果不是平均分配到各市場的，有些多，有些少，另一些甚至無。據此，一些市場的地產價格仍然處於較低俗之循環，筆者覺得當中會有可趁低吸納的機會，不過需要耐心尋找和等待其翻身。

往哪裡尋找有關資訊？一些國際大(地產)行及評級機構會定期發報市場研究，包括哪些市場位於興旺循環，哪些處於低潮地帶，往後者打主意。

圖: 市場循環樣板(只供參考, for sampling only, source: Fitch Ratings)

當然，不是凡低谷的都買得過。Happy hunting!

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。