多倫多巿大廈單位趨香港化

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一八年三月
 

香港住宅大廈單位越起越細是常態，麻雀雖小但五臟俱全之二百平方英呎單位也可賣數百萬港元，然而讀者未必知道類似現象近年亦在外國出現，包括多倫多市(後簡稱多市)。

當然，只得二百呎之單位仍未在多市見到，但憑筆者記憶及觀察，二十多年前興建的兩睡房大廈單位一般樓面面積有一千平方英呎以上，單睡房細極都超過六百多呎，就算是開放式(studio)單位也起碼有五百呎，只得四百呎的單位基本上不存在。三睡房？有，一般千五呎以上。

時移勢異，近十年新造的兩睡大廈單位大多千呎以下，一般是八九百呎左右，單睡可由四五百呎起，而開放式約三百多或以上，至於三睡，亦可少過千呎。比香港的依然大得多啊？對，但"趨細"未似完。

近日在網上瀏覽多巿樓盤時，發現一幢約兩年新的住宅大廈有五百多呎兩睡單位，但這不算新奇，有點估不到是這兩睡款式還有兩個"齊全"洗手間，即洗面盤，坐廁和浴缸或花灑格皆備，有香港圖則"鍊到盡"之味道。

有興趣的，可嘗試往這樓盤網頁觀賞(注意: 這裡不是推薦或推廣這或其他多巿物業，且這網頁亦未必長存，例如當物業已售出後便會取消):

https://condos.ca/toronto/edge-on-triangle-park-36-lisgar-st/unit-LPH02E-C4034153

至於趨細原因，市場有以下講法:

1) 將貨就價 = 整體買家群可用來置業的一般 budget 追不上房價之上升速度，發展商唯有建造成本及面積較細之物業，包括趨細之大廈住宅單位，來將就市場人士的荷包。

加上近十年 QE 導致的輕鬆借貸環境(雖去年有跡象收緊)，工作收入一般難敵資產價格走勢。

2) 對物業設施及用料等要求高咗 = 雖然近代新科技有助快捷地製造較平宜的建材，但市場對品質要求亦提高了不少，繼而抵消了任何成本上的節省，且亦有勞工技工成本上揚因素。

要注意建造成本本身並不影響樓價或可賣多少(否則便沒有蝕本生意之可能)，但會影響發展商"想以"甚麼價格水平才肯放售。 

3) 人口增長及生活運作方式之轉變 = 現時多市整體樓房空置率甚低，不足兩巴仙，或許人工收入不算太高，但相信不少家庭要花近半收入在居住環節上。為何咁都"制"？因多市較有工作機會等。此外部份需求亦因年輕一輩未必像老餅輩那麼嚮往近郊社區(suburbs)生活，繼而選擇居於市區中心或近中心地帶。 

需求個案多了但供應追不上時，再加上經濟及收入情況，索性切細單位。

有市場人士認為上述情形只是暫時，尤其當年輕的漸長時，他們也會學老餅輩搬到大屋居住近郊社區，繼而令平均住宅單位面積回升。

或許，然而樓宇管理費，維修，物業稅等長期不像會大幅向下調整，買(大)屋相對還容易但養屋難情況下，又未必會重現。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。