父幹買樓風險高？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一七年十月
 

今期暫停談及多倫多或加拿大的房地產市場，而就着父幹式替子女買樓是否從家庭角度看必定是風險高之投資作粗略探討。

簡單答案是: it depends，視乎父已持有之物業市值多少，子/女欲購的物業又需多少。父物業比子物業越貴，通常問題不大，兩者物業的市價相約的要小心，子物業比父物業還貴的就真風險高了，不過相信這種情況不多，孝順子（女）於這境況應邀請父（母）往其貴宅齊住。

當然，一般家庭群組還會/可能有現金積蓄、股票、基金等資產以及經常收入（憑打工、營商等），但為簡化計算，以下舉例假設父只得其住宅物業來替子購買家居，且子連首期都欠缺:

A)  父物業值三千萬，無借貸，子欲買一千萬住宅單位 = 無論是全由父用其物業重造按揭一千萬給子買樓，又或父只按五百萬而子又另按五百萬等來買，整個家庭群組（父和子 in this case）將共置入四千萬物業，當中一千萬是貸款，即佔25%，而淨值三千萬。 萬一經濟下滑導致樓價跌半，原來四千萬物業變得只值二千萬，父及子皆會心情不好，但物業組合仍算健全，二千萬減一千萬貸款依然有一千萬淨值。就算要被迫賣出，都仍有千萬可“搣”。

B) 父物業值一千萬，無借貸，子要購一千萬單位 = 就當父重按五百萬，而子另按五百萬，即父和子共將擁有二千萬物業，當中一千萬是按揭，即佔50%，淨值一千萬。相信不須多講，這對父子要求神拜佛經濟以致樓價不可出現大調整。

總結就是（較）富爸通常不會因為子購住宅物業而面臨財困，不那麼富爸則要小心考慮家庭財政風險。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。