多倫多樓市: 新措施的影響

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一七年八月
 

新措施是指加拿大安大略省（往後簡稱安省）於今年四月份公布的 Fair Housing Plan ( 簡譯為公允住房計劃 )，因由是安省尤其多倫多市和周邊地帶近年人口遞增，導致住房問題叢生，包括價格、租金、供應、質量等之失衡及壓力。

相信不少讀者已聽過上述計劃有關向非加拿大公民或居民徵收額外15%物業買家交易稅項，但其實這只是當中措施的部份，還有更多，例如擴大租金管制範圍、業主收回物業時要向租户作出補償、大廈電梯要運作正常否則租户可拒絕交租、擬訂安省標準租約、徵收空置稅、增加住房供應等。

上述部份內容未見細節、亦未必有實施日期，然而市場相信不難在安省議會通過，且部份措施如租管等可追回至今年四月。

計劃在四月公布後，無論是碰巧或是有實際影響，多倫多市住宅價格整體前後數月下降了近20%，詳情可參考筆者近期文章。當然，並非所有區份及屋型都下調20%，比較重的如多倫多市中間地域之獨立屋，尤其價格高昂的。

筆者對於徵收非公民及非居民額外交易稅並不太着眼，若有影響，會是有限，一來執行上未必容易（如非公民非居民買家可託其公民居民親屬入市），二來執行得成功長遠也不一定是壞事，起碼少了一些空着的“鬼屋”，城市會有多點“生氣”，經濟亦有所得。

着眼的是其他一些環節，例如租管。未有計劃之前，只是於1991年之前已落成的單位有租管，其餘的可和租户議價，但計劃令所有在大多倫多地域（Greater Toronto Area，包括了多倫多市 Metro Toronto ) 裡的出租住宅皆受管制。

如何影響？舉例說，政府會擬訂每年業主在續約時最多可加租户多少百分比（少過則可以），例如1.80%，是按通漲率而訂，問題是這個法定的率未必是所有業主遇見的實際成本之增幅，當然低於法定率時便有賺，但高於時便要蝕。

要知道多倫多租金一般是包管理費（如果是大廈單位）及地稅等，因此有人想到拆開這些物業費用另計 ( 如由租户負責），法定率只用在淨租金部份，但網上討論則顯示似乎政府未必允許這做法。

筆者對上述各式的措施雖有點理解，例如政府和議員面對問題時皆需“做D嘢”，但覺得部份可導致相反或意料之外的效果，例如租管可令一些業主在招租時更企硬，或在維修翻新上省錢，又或索性自用。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。