多倫多大廈住宅單位租賃市場

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一七年三月
 

上期談及多倫多大廈分契住宅市場，有友人問及其租賃市場之情況，因他投資後打算出租賺點收入，粗略概況如下:

1) 近年是業主市場 = 整體空置率不高，約2%左右，因由之一是人口一直有所增長，見過Pricewaterhouse Coopers 報告說未來數年可淨增加二三十萬人。

2) 稅前淨租金回報約3%至5% = 視平地點，粗略說，好地點升值潛力高些的物業其租金回報會低些，相反地點較遜色的其租金回報可較高。多倫多是“全包”出租的，即總租金收入要扣除管理費和城市稅（稱作物業稅也可）。

至於管理費多少，則各大廈屋苑都有所不同，視乎樓齡、設施多寡、樓宇質素、住户質素、維修水平、管理優劣等而定，一般以每平方實用面積計為五毫至六毫加元左右，而且可能包括一些單位的水電煤費用。

要注意法例是有規定大廈物業需要建立維修基金的，主要是應付一些未來較大維修項目的支出，做法是各業主按月向這樓宇基金供款，以免一次過支付的困難。此外，這維修基金亦要定期檢討是否足够。

倘若業主賣樓，其所支付過的維修費可以取回嗎？不可。那麼便有點蝕？不會，因為買家是會查證這基金是否足夠的，不足多會卻步，或向業主提出減價。長話短說，“條數喺番度”。

城市稅率方面，是以物業價值作基礎而抽某百分比，2016年是0.69%左右，一般物業每年要交過千加元。

3) 一般租金是二元多至四元多加元一平方呎 = 視乎地區、景觀、單位布局、樓齡等。不少會包括一個車位（通常在地庫），甚至儲（雜）物格（通常也位於地庫）。

即是說，就算要租一個三四百平方呎的開放式studio單位，也需要每月一千多加元，正式單睡房通常要一千五百加元以上，兩睡則超越二千加元，特級的更不只這些數額了。

曾聽說有“租霸”，怎樣防範？沒有百分百方法，但筆者採取以下策略，一是叫租要甚貼市，甚至低少許，等人來争，二是必要租户提供信貸檢測（credit check )。要注意法例禁止各種歧視，但可問其信貸及收入狀況。

若打算採用按揭，現今可考慮用定息率按揭（fixed rate )，世局多變幻，小心為上。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。