價險管不了，財險可控制

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一六年十二月
 

“投資涉及風險”係人都聽過也都識講，且風險兩字不只表示有機會無錢賺，且有時連本亦蝕埋，甚至可以是負資產。

然而，上述不喜遇的情況通常會是由於1) 估錯（市場）價格走勢，例如買升反跌；2)借貸過勇過多，例如以為息口不變；3) 信錯人，包括遇人不淑或高估人才等，當然還有其他因由，例如 Act of God (不可抗力)，但 1 2 3 較普遍。

這裡會談及 1 和 2，粗略說，價格走勢只能靠估，亂估或專業地估也是估，與實際走勢可能有出入，甚至有時大眾齊估齊錯，但借貸多少由投資者決定，也不一定要借。當然，對1之看法可影響2的處理，通常看好傾多借，看淡傾少借，甚至不借，或索性不投資。

即是說，個人甚至大眾都無法完全管控市場價格走勢，但可控制借貸多少兼條款，藉以減低投資項目/組合之整體風險。

舉個簡單例子，某投資項目價格風險甚高，如買100可蝕80，倘若不貸款，最差情況就是蝕剩20，不會高興，但也不致變成負資產（更加不高興）。

若先後以回報/市場價格風險來描述投資項目，一般大約是成正比的，即高回報通常都高風險，或中/中，又或低/低，當然有不少是低/高，但不常見高/低。

假設閣下有甚佳估市能力，又遇上高回報低風險機會，且性格可承受挫敗，不防借貸勇些。然而，倘若風險承擔能力一般，粗糙 rule of thumb 就是高/高項目最好少借， 低/低可多借點，且還須留意市場循環，高位運行時少借，低谷時可勇敢點。

話說回來，以房地產市場為例，實質觀察是不少買家和投資者於市旺時盡借，低迷時卻不多借甚至不投資，當中部份是因財力有所不遞，但不少有“彈藥”的亦卻步。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。