美國房地產不容易「炒」

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一六年九月
 

「好炒」的房地產市場需要有以下條件:

1) 價格上落幅度大 = 例如兩個市場 A 和 B, 於同期間 A 升50%而 B 只有10%， 閣下會選擇在 A 或 B 炒樓呢？

2) 價格上落速度快 = 有兩個市場 C 和 D,  價格都升了50%，但 C 需時五年而 D 只用了兩年，閣下會認為哪個容易炒賣些呢？

3) 稅務簡單兼稅率低 = 有市場價格波動大且快，但升值賺了的要繳交重稅，那麼仍有興趣炒賣嗎？

整體而言，美國有符合上述1或/和2的市場，例如三藩市，但稅務可吃掉相當部份的回報。據此，美國房地產不容易炒賣賺錢，雖有些方法可（合法地）減輕稅款，但抱較長遠投資的心態會合適些。

這帶動到以下一點: 美國稅務比較繁複，在投資前，先詢問稅務專家，試看能否為閣下之投資意向制定一套合適的稅務安排。若可，會合法地減少部份稅款。

好了，上述三個條件都有齊，就要考慮投資額多少之問題，而筆者直覺猜度最好不要少於五十萬美元，即近四百萬港幣，這數額是指整體投資，可包括借貸額。

為何投資額不要太小？因為數額太細便不能生產足夠恆常（租金）收入來支付一些支出，例如物業維修、差餉（美國多稱為城市稅）、稅務專家報稅費用等。

在美國買樓，香港投資者通常都會感到興奮，因以相同價格，就算是在美國的一線大城市，都很大機會尋找到比香港較為優勝的樓房，令部份人士“買咗至算”。

然而，最好不要這樣做，一來該物業未必真的合適閣下投資，二來用甚麼形式持有對日後稅務等事項有影響，而後者需要仔細研究及計劃，心急不來。

圖: 美國獨立屋價格

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。