為甚麼投資美國房地產？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一六年九月
 

首先一些「行貨」理由，例如經濟大國、軍事大國、科技大國、人均生產高、甚至自由市場或民主法制等。沒那麼行貨的是，其人口年齡分布相比其他發達國家平均，老中青的分配相約，不致那麼銀髮化。

亦先申報利益: 筆者現時有投資美國之房地產，讀者閱讀文章時要抱點懷疑態度，因可能有賣花讚花香情況。此外亦要免責聲明: 適合筆者投資的，不一定適合讀者，況且筆者也可能估計錯誤。

對筆者而言，以下原因更貼地一些:

1)      美國房地產的價格表現“有時” 比香港的優勝

請參考附上的三幅比併香港與美國住宅之價格指數圖: a) 由1997至2015；b) 由2006至2015；及c)由2011至2015。注意美國住宅包括全國、三藩市和紐約市。

圖 1a

圖 1b

圖 1c

簡單說就是由1997起計，美國住宅價格表現優勝過香港的，由2006計算則香港的優勝，而近五年則齊升，三藩市勝香港，但香港較全美或紐約市優勝。

即是說，懂得「何時何地」買美國房地產可勝過只買香港的。

2)      美國房地產有助降低整體投資組合之價格風險

美國房地產價格走勢於中長線而言與香港的價格走勢不相似（不吻合），技術些說就是相關數值(correlation)不高，而當兩類資產價格（例如美國樓價和香港樓價）之相關數值不高時（不明顯），同時持有這兩類資產會有降低整體價格風險（波幅）之效。

請参考相關數值附表2: 無論是由1997起計或近十年，美國住宅價格走勢與香港的沒有明顯關係。不過，近五年則不同，兩者價格走勢和相關數值皆相似，這情況以往不常見。至於為何，筆者沒有深究，但估計與近年全球央行實行的量化寬鬆(所謂QE)政策有關，全球一齊印銀紙令其資產市場價格包括房地產也齊上升。

相信這近年現象會在QE完結或失效時消失，變回關係不大。

3)      美國有價格波動比香港細的市場

請看附表3價格波幅: 以百分比顯示，越高表示價格波幅越大。

香港住宅的價格波幅一般不算小，亦非人人承受得起。此外，淨租金回報也不高，通常2%至3%左右。因此，倘若想見少些價格波幅的，又或淨租金回報高些的，例如4%至5%，部份美國市場可能符合這要求。另外，只要港元繼續掛勾美元，投資美國物業便沒有匯價之風險。

筆者偏見地認為不是所有人都適合投資美國房地產，但當合適地利用它時，長遠可增加整體回報及收入、以及減低投資組合之風險和波幅。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。