按揭比例及水平低保不了樓價

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一二年五月
 

根據2011年人口普查，以自住的業主計算，無按揭的比有按揭的業主多，前者約74萬而後者只有49萬。再者，一般有按揭的業主報稱其每月還款只是入息的20% 左右，聽來輕鬆，應不須要節衣縮食。

上述情況反映兩趨勢：1) 隨着人口老化，供完樓的業主之比例漸升是近十年的現象； 2) 隨着近年多印了的銀紙，借貸利率變得平宜且創歷史新低令供樓容易。

因此，有評論認為：甲) 樓市沒有泡沫； 2) 樓價大跌不了。這些說法不全無道理，但筆者begs to differ：

A) 首先，「泡沫」一詞於不同人會有不同意思 = 且提及時可令部份人顯得情緒化，或許他們有不少物業在手。為簡化起見，這裡集中探討價格，包括其走勢，以及相對收入之比例等。

若由1993年起以差餉及物業估價署的私人住宅樓價指數計算，無論單位大或細，現價位皆高於歷年來的高標準差水平，技術上在高處運行，至於是否視之為「有泡」，留給讀者考慮。

另一角度就是將歷年來的住宅平均價格除以名義人均生產 (GDP per capita)，便得出每年的比例，而近年是約14，比97年的17低，但高過平均的11。

另外，97年時香港樓價相比歐美和亞洲的可算「鶴立雞群」，而近年沒有這麼凸出，且平均香港樓之購買力 (如可換取多少外地樓房) 亦低了少許。綜合上述，香港樓價的確高和貴，但未及97年的程度，其泡沫仍比97的細。

B) 樓價大跌與否主要看有沒有巨大經濟金融之負面事情 = 近年樓價上揚多少和平宜銀紙有關，後者力度之大令政府的壓制措施顯得效用甚微，若視銀紙多為正面因素 (起碼部份業主會這樣想)，那麼銀紙變少時便不能期望和樓價decoupled，正如水可載舟，亦可覆舟。

若只看香港本身之經濟狀況，如低失業率等，的確沒甚問題，但環球看時，陷阱處處，包括國內未來經濟轉型之影響。

即是說，當出現這類巨大事情時，甚麼按揭不多或M2 M3充裕等，皆保不了樓價較大幅 (如25%以上) 之調整，因只要有少數「頂不住」的業主低價放售便可造出新低市價，按揭少只能令壞情況快速過去而已。

至於泡沫，也可以「抵唔抵買」視之，例如當認為某餐廳訂價太高又不好吃兼氣氛亦差時，與客人財務上負了多少債何關？

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。