七十多萬無按揭業主全部換樓？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一二年四月
 

根據近期公佈的2011年人口普查數字，全香港一百二十多萬住宅單位是業主自用的，當中七十多萬是沒有按揭或任何貸款，即佔60% 以上。上述數字皆沒有區分私樓、居屋、夾屋、又或出售公屋等。

因此，有評論說這批為數七十多萬之業主，會是樓市換樓的動力，預料價格傾向硬淨。驟聽起來好像很合理，但細想之下，又覺得未必如想像中多，一些原因如下：

A) 要有兩人才可跳探戈 = It takes two to tango，假設這七十多萬無按揭之業主全部都想換樓，但近十年一手和二手住宅交易數量每年平均不到十萬 ( 2010年有十二萬，2011年近八萬)，就算只有無按揭業主才可買樓，每年也少過七分之一的機會。當然，不排除交易數量可加可減。

或許亦可用這角度，若加上非業主自用住宅物業 (如出租之私人住宅單位，無論有否按揭)，全港便大約有一百六十多萬私人住宅物業 (包括上述無按揭業主且自用的七十多萬)，即這七十多萬業主每人平均有兩個多住宅單位可選擇。當然，每年多少亦有新供應。

問題來了，這只有兩個多物業供選擇之平均數，能廣泛地令這批七十多萬業主找到合心水之單位嗎？若答「是」，這七十多萬業主勢不可擋，若答「不是」，通常買家要看多少個放盤才遇到合意的呢？其實想提的，就是有些單位會比其他單位受歡迎，無論是因價格、設計、潮流、地點等，部份買不到這些的買家就有可能放棄，如本身已住一千呎單位，買不了千五呎單位就可能 (暫時) 不買。

簡而言之，理論上有七十多萬潛在買家，但實際沒有。

B) 這七十多萬無按揭業主不是突然出現 = 2006年已有六十多萬，2001年也有五十多萬，並非新現象，加上人口老化，又有不少不需做按揭的 (外地) 買家，沒按揭物業數目上升一點都不出奇。

據此，倘若認為無按揭業主有助支持價格水平及交易數量，為何樓市要到2004年才上揚，又或2008年仍見價跌 (雖短暫)？

C) 要看這七十多萬無按揭業主的詳情 = 環節不少，例如他們的年齡、財富、收入、健康、人生階段、生活狀況等，以及其物業的地點、樓齡、面積大小等。舉例說，不少舊樓以現樓價計不算高，其業主未必容易樓換樓，而是等收購。

相信現在歐美也有不少業主無按揭，但樓價如何？

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。