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壓力測試樓市：價格跌40%仍OK
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零一二年四月
純看香港現時之經濟狀況，例如低於4%的失業率、工資趨升、低貸款利率環境、環球資金繼續由西向東移、國內還算高的增長等，加上物業供應仍有限，房地產價格確有易升難跌之條件。 然而，若將角度拉高，亦不難發覺近年在歐美發生之金融事故其實未完，應還有續集，雖不知何時拍完和上畫，但只是遲早之問題，印錢並非解決之辦法，除非經濟生產突然特飛猛進。 再者，根據一些金融分析，雖國內經濟勢頭仍強，但未來十年內可有較大調整，雖發生率暫看不高。 綜合上述，穩中求勝之讀者沒必要遠離市場，不過要找good odds (即投資回報相對風險有較高比例的) 之項目來投資，且貸款要保守少許等。此外，做個粗略的壓力測試，數據來自政府統計署之2011年普查、美聯物業代理之網站等： 一) 分析方法 = 利用十八區數據猜測各區有按揭要供的家庭之按揭本金中間值，將這除以各區的平均房價，便得到各區的按揭佔樓價百分比，這數字越低表示越穩健。 二) 壓力測試 = 假設樓價由現水平下降，如分別負20%、30%、40%、50%等，便可大約得悉按揭本金於不同樓價水平時所佔之百分比 [表]。 | 區份 | 粗估之按揭本金中間值$ | 按揭佔現今樓價% | 按揭佔下調20%樓價 | 按揭佔下調30%樓價 | 按揭佔下調40%樓價 | 按揭佔下調50%樓價 | | 港島：中西 | 2,000,000 | 27.30% | 34.12% | 39.00% | 45.49% | 54.59% | | 灣仔 | 2,800,000 | 29.88% | 37.35% | 42.68% | 49.80% | 59.76% | | 東區 | 1,600,000 | 28.23% | 35.29% | 40.33% | 47.05% | 56.46% | | 南區 | 1,500,000 | 30.28% | 37.85% | 43.26% | 50.47% | 60.57% | | 九龍：油尖旺 | 1,670,000 | 23.09% | 28.86% | 32.98% | 38.48% | 46.17% | | 深水埗 | 1,500,000 | 33.65% | 42.06% | 48.07% | 56.08% | 67.30% | | 九龍城 | 2,000,000 | 37.55% | 46.94% | 53.65% | 62.59% | 75.11% | | 黃大仙 | 1,130,000 | 29.73% | 37.17% | 42.48% | 49.56% | 59.47% | | 觀塘 | 1,220,000 | 29.83% | 37.29% | 42.62% | 49.72% | 59.67% | | 新界：葵青 | 1,230,000 | 32.71% | 40.89% | 46.73% | 54.52% | 65.42% | | 荃灣 | 1,500,000 | 45.32% | 56.65% | 64.75% | 75.54% | 90.65% | | 屯門 | 970,000 | 36.03% | 45.04% | 51.47% | 60.05% | 72.06% | | 元朗 | 1,050,000 | 41.38% | 51.72% | 59.11% | 68.97% | 82.76% | | 北區 | 1,050,000 | 35.21% | 44.01% | 50.30% | 58.69% | 70.42% | | 大埔 | 1,200,000 | 33.29% | 41.62% | 47.56% | 55.49% | 66.59% | | 沙田 | 1,330,000 | 34.65% | 43.32% | 49.50% | 57.75% | 69.31% | | 西貢／將軍澳 | 1,350,000 | 33.51% | 41.88% | 47.86% | 55.84% | 67.01% | | 離島 | 1,600,000 | 45.52% | 56.90% | 65.03% | 75.87% | 91.05% | 簡單觀察： 甲) 就算樓價跌40%至50%，雖會有負資產出現，但相信不多，整體而言不似會蝕凸。 乙) 現按揭水平似不高，但需較小心的區份有荃灣、元朗元離島。 每週一Web: 奧巴馬之宣傳影片 http://www.barackobama.com/road-traveled?source=20120316-sidebar
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。
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