不需供求失衡房價亦可上落

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一二年三月
 

有評論認為近年樓價的升幅有賴求過於供，尤其早年因經濟環境欠佳，許多想入市的不敢動，繼而令是次多了許多pent-up demand。

上述之解釋不無道理，但筆者仍覺得近年全球印銀紙導致資金泛濫是更重要的原因，沒有這些易借錢，就算多多需求，亦未必可以顯現出來，更不能帶動樓價如此上升。

再者，就算沒有供求失衡，單是多了銀紙，已可令樓價上升，以下嘗試用簡化舉例說明：

A) 假設一個非常簡單社區，只有十戶人家，以及十間樓房，而每戶每年收入一千元，倘若每樓房是收入的五倍，每樓房便值五千元。

B) 倘若有交易，除非某戶甚喜愛另一戶之房子，才會出大大高於五千元購買，否則一般交易會是五千元左右。

C) 隨着時間變千，每户現今賺錢多了，每年有二千元，樓價亦因此升高，以收入五倍計，即每樓房一萬元。

為何樓價是收入的五倍？這裡五倍只是作舉例用，現實是會有市場高於五倍，例如國內的，或香港本身。然而，當因素如經濟沒大轉變時，這倍數在某時段內可會相對穩定，不論其高低。

以上舉例只是想說明，樓價不必一定要有供求失衡才會變動，單是收入多了也可，當然遇上求過於供時會更火上加油。這亦是香港近年的寫照，但先決條件是多了收入。

後者收入也可從新公布的2011年人口普查得悉，整體而言人均生產比十年前是增加了 [見下圖]，除失業率變得非常低，自遊行等確令不少從事旅遊和零售服務業人士之收入多了，當然受益的亦有房地產及金融業，而就算沒有外來投資者參與本地房地產市場，價格亦可看高一線，有外來投資者就更不用說了。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。