股市有盈富，樓市則沒有

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一二年二月
 

對香港股市有信心但又不知買哪些上市公司，可考慮買盈富基金 (Tracker Fund 2800)，只要恆生指數的成份股上揚，盈富亦會有所回報。

一般而言，這樣做賺取不了個別股票可能出現之強勁價格升幅，但亦同時減低買中勁弱股票之風險，有如穩中求勝。

實物之房地產市場沒有這類的基金，即沒有渠道買「大市」，對房地產市場有信心，唯有買個別物業單位。

但買房地產投資信託基金或開發商股票不是較宏觀嗎？不是，一來這些屬股票市場，二來無論是房產基金或公司，雖實物項目眾多，但也不代表全市，況且部份公司的業務已覆蓋非房地產環節。

那麼買個別物業單位有甚麼問題？沒有，只是風險多會較一些房地產價格指數所顯示的高，有如買賣個別上市公司，所以揀選哪些屋苑和物業很重要。

我們挑選了全港九新界四個普及住宅屋苑，將它們由2008年6月至近期的呎價指數和同期中原指數比較，計算它們的波幅度、總增長及按星期的變動百分比，有如下觀察 [見附表1]：

甲) 四個普及住宅屋苑 = 港島之太古城、九龍的美孚新邨、新界東的沙田第一城和新界西之嘉湖山莊。

乙) 波幅度 = 這是將各數據系列之標準差除以其平均值，得出之數字越高表示價格波幅以致風險越大。這項以中原指數和太古城的為最低，嘉湖山莊的最高。

丙) 總增長 = 若將今年1月尾的數據除以2008年6月的，便得出期內之總回報。除美孚新邨外，其他屋苑之呎價指數表現皆比中原指數優勝。然而，若以每星期觀察，這四屋苑之呎價指數與中原指數的比例並非固定，雖中原指數通常較低。

丁) 按星期的變動百分比 = 各屋苑和中原指數均於期間上上落落，變幻是常規。然而，若以曾見過的最高上升變動和最差下跌變動計，則中原指數的上落幅度最小，百分比不多於一位數字，但無論上落，屋苑的以兩位數字計。

這四屋苑之呎價走勢甚近中原指數走勢，即只要大市向上，它們多會升，只差多少而已。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。