分析為Improving the Odds

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一二年二月
 

Improving the odds 可作增加勝算，將贏面提高及／或輸面降低，涉及回報與風險之比較，二者實質是銀幣的兩面。

據此，當認為某市場或資產有升值機會時，最好也估算蝕本起來時又會有多少，前者大於後者便有得考慮，至於方法，有粗略亦有複雜的。

因此，對着一些只提及可賺多少之投資意見，聰明之投資者會問downside又怎樣，且趁機會衡量建議者之可靠及可信程度。

舉例說，兩投資項目皆涉及一百萬元資本，預計一年後甲項目可賺取五十萬而乙項目只有三十萬，純看回報甲優勝，此刻問投資者，多會選擇甲。然而，倘若甲蝕本時可輸掉五十萬，但乙只不見十五萬，再次問投資者，則好大機會有部份投資者會轉呔，改揀乙項目。

為何？除投資者有保守的一群外，數字上甲的賺蝕比例為50：50，假設均等機會率，賺一亦可蝕一。相反，乙之賺蝕比例為30：15，賺二蝕一，乙的odds好些。

那麼是否必定要選擇乙？也不必，因為投資者人各有志，如想賺多些錢又或輸得起的，選擇甲也無防。關鍵不是對與錯，而是項目和投資者的資源、個性、目標、風險承受能力等是否合襯。勇的揀甲保守選乙是合襯，相反是錯配。當然，若出現40:15之丙項目，假設其他環節不變，保守投資者應捨乙取丙。

有評論認為香港(住宅)樓價在未來兩年高至可增加25%左右，可能與否非重要，而是當考慮到回報風險比例時，直覺有點不對秤。當然，採用借貸可提升回報率，若肯出租更添多點，雖這可令日後出售時稍麻煩些。

因由之一就是預計之25%升幅太細，假設賺蝕比例1：1，下降25%只是跌回約2008年金融海嘯「之前」的水平，真的調整時不難下達。若以中原地產指數計，執筆時的95.47，升25%便接近120，跌25%便是72左右。

當然，賺蝕比例1：1只是假設，或許應是2：1，即仍升25%至120，但回落則只有12.50%，即跌至84左右，意味能保着2008年低谷至今一半以上的價格升幅，感覺可能嗎？

不過，倘若認為只會升不會(再)跌，即賺蝕比例是X：0之infinity，I shall rest my case。這類美好投資願境，真想它實現！

每週一Web：要人hack你，可這樣做

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。