買或不買？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一一年十一月
 

筆者建議考慮採用「不買，除非被說服買」的取態，因現時普遍房地產價格並不特別吸引，除非遇上「真正筍盤」，那又別論。要聲明這只是指香港之樓市，且只涉及買賣現貨，並不包房地產開發投資項目，即不適用於開發商。

為甚麼不適用在開發商身上？簡單答就是開發商有「創造價值」(value creation) 之機會，例如經過改變土地用途等來提升物業價值，但一般投資者只可以買現成物業然後等待市價上升。

至於為甚麽認為房地產價格不吸引？簡單答就是「高、貴、危」。說「高」是因近年樓房價格之升幅大於收入之升幅 [見圖]；「貴」就是若以同樣金額，相對其他大城市，在香港只能買到地點較遜、或面積較細、抑或質素較差之物業；而「危」則指價格走勢，不但在高位運行，現價水平更超越其高波幅水平，有點泡。

然而，香港樓市現時根本不只涉及香港資金和投資者，而是來自世界各地，包括國內的。據此，若只看香港本身的需求、供應、家庭收入等，不是沒用，但會走漏一些更重要環節，除例如2008年後為救市而加印的銀紙外，還有這些：

甲)  歐洲已無得救 = 要救據聞則需要過萬億歐元，可往哪裡尋？歐洲諸國？若它們真的有能力拿出這數額，邏輯上還會有現今之困難嗎？向俄羅斯、中國等賣債？或許會買些，但望其傾力買像wishful thinking。

歐洲數百年來經歷了不少戰爭 (包括一和二次世界大戰爭) 繼而試圖建立歐洲聯盟之意念良好，只是各國未能以「歐洲人」先行，或許亦與二戰一代漸消失有關，戰爭之痛苦回憶不再。

簡而言之，歐洲未衰完，亦未見底，窮就自然會少買東西，繼而影響生意，亦即經濟難於短期內有氣色，而因此亦牽連倚靠貿易賺生活的國家，包括一些出口國。

順便一提，美國本身也是「泥菩薩過江」。

乙)  再量化寬鬆效果趨降 = 資產價格$100完時，若印二百元買了它，資產便升至$200，增幅100%。要再令市場出現100%資產價格增長，便得印四百元買原價二百的資產；再來多一次，就要印八百元，如此類推。有如吸毒，越吸越多，否則high不了。

即是說，就算一浪又一浪的新印銀紙，除非是倍增，否則其效果只會趨弱，更有貶值之可能。

丙)  系統崩潰 (systemic collapse) 之危機 = 純靠感覺猜度，發生之機會率仍甚低，但不覺低到可以不理，且不只是經濟和金融層面，而是涉及對行政和管治失去信任 (trust)，例如近日有調查顯示只有9%的美國人還覺得美國國會有處理現時困境的能力。據此，那些「佔領華爾街」(似傾左) 和「茶葉黨」(傾右) 只是反映這信任不足之現實。假設在美國書店上架的書籍有任何啟示，就是近三十年的金融遊戲規則可會有變。

不少左中右美國人已對系統說「不」，明年美國大選有戲看。

這裡不是說香港樓價會升或跌，但覺得「回報／風險」比例已不够吸引，賺一亦可蝕一，與買大細差無幾。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。