利息支出不到5%

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一一年十一月
 

這是指近年平均香港房地產開發項目而言，且未計土地價格之成本，只包括建築費、有關稅收、以及設計、測量和工程顧問費用等，即若計埋地價時比例會更細。

先看一些資料，主要來自政府統計署，由1981年至2009年，只涉及私人房地產開發項目市場：

甲)  近三十年來，利息佔支出平均16% = 於九七至九八年時，更高至26%，而○九年則降至4%多些，相信與近年之低名義利率有關。要留意利息支出少了不一定代表借貸額亦同步減少。

乙)  同期無論以項目之數目、建築面積或多少土地計，皆呈現下降趨勢 = *進行之項目由平均每年過千跌到二百，不見80%左右；建築面積則由一千八百萬平方米降到六百萬，而土地亦由五百多萬平方米減至一百五十萬，兩者大約失去三分之二，相信與人口增長放緩及土地政策有關。

丙)  整體建築成本有起跌，但每年每平方米建築費基本上有加無減 = 注意兩點，這並不只涉及住宅，也包括其他用途項目，如甲級寫字樓商場等。此外，留意自○七年的急升，雖不排除近年各樣建築工料價錢有所遞增，但相信亦與傾向建「豪華」之物業有關。

綜合上述情況，可有以下推測：

一)  近年利息偏低借貸較平宜令投資者勇敢兼願意出高價購置物業；

二)  出得高價就自然要物業豪華；

三)  借貸平宜亦令開發商可豪花一些在工料上以滿足買家這方面的慾望；

四)  上述有份導致每年每平方面積建築費彈升五成有餘。

又是錢作怪。

註*：「進行」表示無論是項目或其建築面積及土地，只要於該年仍在進行中，就會被計算在內，即某些 (尤以中長期) 項目及其面積和土地可出現於兩年或以上。

每週一Web：行為經濟學家 Dan Ariely之網站 http://danariely.com/，向下找Chapter 7看。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。