ZEPPELIN

首先，建築費不是影響樓價之「因素」，發展商當然想花了之建築費可收回有凸，但經濟甚差時樓價低於建築費並非罕見。不過，建築費確是做房地產發展生意之重要「成本」環節，雖其不能直接影響樓價之高低或走勢，但會對某發展項目是否有錢賺有關連。

今期探討香港和國內一些樓市的平均住宅樓價相對其平均建築費之比例，可顯示總樓價裡有多少是用於實質之「磚頭」，有多少是去了確實但看不見之「土地價值」上，而通常市場越發達後者所佔的百分比越高：

甲) 資料來源 = 建築費訊息來自利比工料測量師行，而樓價則從中原及美聯地產仲介行搜尋，是以平均每平方米 (m2) 計算，時期定在今年上半年。再者，樓價包含二手價格，而建築費是新樓的，但這個問題不大，因要看的是各市場之比例，一致便可。

乙) 各市場的樓價相對其建築費 = 全以港元計算，且假設是中檔次之多層住宅大廈，兼是選用這檔次的建築費上限，見下表。要注意的是建築費只假設普通地段形勢，正常地基等。

市場：	香港	北京	上海	廣州	深圳	天津
平均樓價每平方米港元	62,400	34,600	36,000	18,700	25,300	17,900
平均建築費每平方米港元	13,600	4,600	4,600	4,500	4,400	4,500
樓價／建築費	4.59	7.52	7.82	4.16	5.75	3.98
香港樓價=1	1.00	0.55	0.58	0.30	0.41	0.29
香港建築費=1	1.00	0.34	0.34	0.33	0.32	0.33
維基百科粗略人均生產美元	31,000	12,000	12,000	13,000	15,000	10,000
香港人均生產=1	1.00	0.39	0.39	0.42	0.48	0.32

丙) 相對香港，這些國內城市之建築費甚一致 = 大約是四千五百港元一平方米，是香港的三分一。

丁) 但相對香港樓價，各城市之比例皆不同 = 北京和上海每平方米之價格已是香港的一半有多，其餘的廣州、深圳及天津亦佔約三至四成。是否表示北京和上海樓價過高？不一定，因上述五個國內城市發展在階段以至性質均有差異，且前兩者確比其他三個城市地位高，樓價高些未必出奇。

戊) 要猜度各城市樓價之相對高低 (抵買與否)，看各市的樓價對其建築費比例 = 從這角度看，北京及上海的確高了些，不排除風險較大，除比廣州、深圳及天津的比例高外，也大於香港的，但香港經濟結構等比上述各市仍較上軌道。

己) 再看人均生產，就更覺得北京與上海真的過貴 = 雖然可辯駁說國內數據有很多收入沒有報上，又或其私人樓市只涉及較富裕一群，但這裡重要的不是每市場本身的數字，而是各市之間的比例。

無論如何，當北京和上海之相對香港樓價比例高於其人均生產比例時，還是小心為妙，亦難怪先遭多些樓市政策規律。

以上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若流覽者，讀者，投資者，或客有個別專案或問題，請向有關或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。

卓淩集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租，銀行，金融機構，基金及有關專業人士等。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。