近年買樓真比買股票好？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一一年七月
 

近期不少人覺得香港樓價比股價升得多，為探討是否屬實和其理由，我們先看看兩者的表現，繼而推想箇中原因。

甲)  資料來源 = 主要從網上尋找，包括香港差飴餉及物業估價署之ABCDE私人住宅價格指數、Yahoo恆生指數、中原中國指數、和Yahoo上海綜合股票指數等，年期由2008年年末 (金融海瀟) 至今年第二季，且亦對比當中甚普及地產股之一 [長江控股001]。

乙)  若由2008年年尾起計，買股票並不比買住宅樓遜色 = 全程計，恆生指數和001之價格指數皆高於較大樓面面積之D及E型住宅單位價格指數，亦只較B及C中小型單位市段少一點，輸得較多只有最小面積之A型單位。當然，過程裡股票表現相對波幅大，如2008年未至2009年初大跌，到2009年下半段又大升。

丙)  但若只由2010年末起計，則大部份住宅市段都比股票出色 = 將2010年11月當成1.00，到今年4月，A小型住宅單位價格指數增至1.12，B型的為1.10，C為1.09，D的是1.10，E是1.06，而恆生指數和001分別為1.03與1.06。

簡單說，買樓好或買股票好視乎怎樣界定「近年」；二年半前起算兩者差不多，但半年前起計則是樓市世界。

丁)  為甚麼？= 這裡沒有確實答案，但有以下推論。首先，近來國內買家佔香港整體住宅市場份額不少，包括一手與二手的，多少對價格有影響。此外，近兩年國內樓市價格表現勝其股票市場的，前者就算在近期之收緊政策下仍是向上，後者則只橫行，因此，可推估國內投資者現時較着重樓房多於股票。據此，假設國內投資人士持着相同傾向在香港進行投資，便會買樓多過買股票，樓價不難比股票升得高些。

常有人說香港樓股齊升降，又或股票領先樓市等。齊升降之說是錯的，較貼切的說法是好境時齊升，甚有correlation，不好境時則分道揚鑣，毫無correlation，這是由1993至今的情況。再者，好境時樓股齊升可能只反映受背後(相同)支持因素所致，並非兩者之間存在因果關係。

至於股票領先樓市，會否只是因股票可比物業「走貨走得快些」而令人產生之錯覺？

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。