居屋不影響私樓

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一一年七月
 

筆者不反對建公屋以照顧有需要人士，但傾向不贊成復建居屋，只因不認為政府有責任使人做業主，至於居屋會否影響到私樓價格更非建或不建之理由。

然而，既然有說居屋會影響私樓，就拿些數據來估算一下，免得只靠直覺：

甲)    資料來源 = 主要從中原地產網站下載，包括一手、二手及居屋住宅，時間由2010年1月至今年5月。

乙)    居屋與一手 = 簡直就是兩個世界；首先，年來按月計，一手平均樓價由6,000,000港元至20,000,000港元不等，期內平均為11,320,000港元，高低視乎每月有甚麽樓盤被推出，而非代表真正價格變動。同期二手居屋按月平均價格只於1,500,000至2,200,000港元之間上落，期內平均為1,840,000港元。將兩者期內平均價格比較，一手樓是居屋的6倍有多。要注意部份居屋交易是有補地價的，即以未補地價價格計比率會更高。

丙)    居屋與二手 = 年來按月計，二手平均樓價由3,400,000港元至4,600,000港元不等，期內平均近4,000,000港元，即是居屋均價之2倍有多。或許未如與一手樓差異那麼大，但均價相距二百萬餘亦表示兩者之買家群不像是同一組人士。當然，不排除在二手樓底部 (二百萬元左右) 可與居屋之上半部有些overlapping買家，如有較經濟基礎之綠表者確有買居屋或私樓的選擇，但不致影響整體私樓 [見下圖]。

丁)    一手已多年沒有「普通私人住宅」出售 = 要買四百萬左右住宅多須往二手尋覓，理由亦不難明，用汽車作比喻，假設某車廠每年只能製造20,000架車，而現有客户30,000，當中首二萬人要S級和E級，其餘的要C級，你估車廠會多造那些呢？

以往居屋約為私樓價格之七成，現今部份地點較好之私樓需萬元一平方呎，若建居屋，會否要收七千？

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。