吉隆坡住宅市場：半獨立洋房表現佳

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一一年六月
 

不少朋友在吉隆坡投資房地產，以均價計仍只需百萬港元左右，感覺相對平宜抵買，若十年前以幾十萬港元買入，賬面更賺了不少，唯須注意當地一些稅制和資金管制措施。

無論如何，相比香港住宅價格於過往十年內之起跌，吉隆坡的顯得甚「平穩向上」，分析如下：

甲)  資料來源 = 主要從網絡搜尋，如馬來西亞公營部門之網站，由2000年至今，包括吉隆坡的排屋 (terraced houses)、高層大廈單位 (high rise)、獨立屋 (detached) 及半獨立屋 (semi-detached)。

乙)  半獨立屋價格表現最好，大廈單位的最弱 = 前者於期內升超過一倍，後者只約40%左右。此外，獨立屋價格升幅亦有一倍，而排屋則只約60%，即半獨立和獨立屋贏一大距離 [見下圖]。

丙)  但半獨立和獨立屋市段風險亦最高 = 用標準差計算 (數字越大表示價格風險越高)，這兩者分別為0.22和0.23，而排屋和大廈單位則分別只有0.15與0.11，亦被前兩者拋離。

丁)  升了這麼久，有大風險嗎？ = 若將每市段於這十年間的價格走勢相比其期內平均價和高低標準差價位，現價必顯得高昂，即從價格走勢而言，不排除有下調壓力。

然而，住宅價格常與收入類數據息息相關，據此，我們粗略比較了近十年馬來西亞人均收入和整體住宅價格升幅，發覺前者仍高於後者，即從基礎分析角度看，並沒有太大泡沫，因收入增長仍高過住宅價格增長 [見下圖]。

相對在東南亞的一些「發展中」經濟體系，馬來西亞給人整體的印象不差，如吉隆坡城市規劃較「企理」，其專業人士亦給人信心。再者，和香港甚至國內不同，其人口未有老化現象，年青組群仍佔不少。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。