國內樓價長期易升難跌

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一一年五月
 

首先，要注意是「長期」，即指未來十年八載，而非將致之十二或二十四個月。至於為何有這想法，如下：

一) 「城市化」之政策 = 根據一些報導，現今居住在城鎮的人口佔全國一半左右，而預算未來十多年增加至三分之二，即大約每年有二千萬人由鄉村遷到市區。若以平均每户三點幾家庭成員計，即全國城鎮每年共計須提供約六百萬個居住單位，至於是公營房屋或私樓，租或買屬另話。當然，不少初遷入城鎮之人士會是「隻身」而來，除未有家室的外，已有家庭的或許亦有待找到穩定工作和收入時才帶同家人前往定居，即部份需要之居住單位在量上是以「房間」計算而非單位，且質亦可傾向簡陋。

然而，單只城鎮人口增加是不足以令房地產價格上漲，整體經濟表現及人均賺錢能力要配合才行，否則只會出現貧民窟。不信？觀察一些發展中國家如印度菲律賓便知一二。

再者，這「城市化令房地產價格上揚」論調有一邏輯上之問題，有「將馬車放於馬前面」之嫌，但相信市場短期不會發覺或理會這毛病。

簡而言之，房地產是「衍生」產品，長期是反映經濟而非帶領，雖好似有後者景象，但始終要有房地產以外的「揾食」行業支撐，或許「城市化」和「房地產價格升」嚴格來說皆是經濟表現之果，而非因果關係。

無論如何，假設進城之人士普遍能找到可養活家庭之工作或事業，自然想落地生根，成為樓市新力軍。

二) 部份經濟環節要亦已漸「升呢」= 即upgrade，如除靠一些傳統製造業外，也要開始有自己之研發，或參與較尖端和賣錢的營造，又或提升服務業等。這通通表示「平人工」比例會漸減少，過往「好平好使」一去不返，若現在某些職位或工種之薪酬已與香港或外國差無幾，將來更平排甚至超越。此外，國內人口亦開始「老化」，沒有像以前那麼多年青平價勞工，不將部份升呢不行。

賺錢能力最直接影響樓價，收入高了樓價要維持不變(或慢些升) 實在不容易。當然，若價格已嚴重超買屬例外。

三) 社會文化有置業傾向 = 土地在歷史文化上有既定之位置，或許與「以農立國」有關。無論怎樣，買樓 (因涉及土地) 常被視為人生重要事項，甚至無樓就連嫁娶都成障礙，以至電視劇亦用這些現象作題材。

價格高或許令部份準買家卻步，但置業意願像甚濃，如已有自置居所的想買更大更新更靚樓房，移進城鎮的亦想有自置蝸居，即大小平貴市段皆有相當潛在買家，當然借貸利率平貴亦有一定影響力。

四) 積蓄率高 = 有說平均百分之三四十，雖仍有貧窮戶，但有點積畜之中產小富亦不少，潛在購買力是有的。因此，部份市場顯示一旦某樓盤價格有點平宜，需求便走出來，整體未見大幅下調。況且，內地投資渠道對一般家庭而言沒香港或國外的多。

有這gut feeling，一些市場之市段十年後之價格可能比現今看似不合理的還要高。會是哪些？那些「揾到好多食」的。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。