高息「拍」CPI，GDP「拖」樓價

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一零年十二月
 

美國續印銀紙，繼而衝擊亞洲，雖說整體經濟有所增長，但各地亦有强弱之分。近日參巧了仲量聯行之亞洲房地產季報，當中有十數個地域及國家之短期息率、經濟增長 [GDP]、物價指數 [CPI]、失業率、消費增長以致甲級寫字樓的租金和賣價升跌幅度之數據，一些觀察如下：

一)    息率高之地方通常物價指數 (CPI) 也高，相反亦然 = 相關數值有0.87，屬甚齊上落，反映物價指數增長大可意味着通漲壓力亦大，抽高息口減壓是方法之一。次一個程度，息率也與失業率有點關連，相關數值有0.58，即息率高通常失業率亦高少許 [見圖]。

然而，與直覺背道而馳的是，息率高低並沒有與經濟增長掛勾，亦似不大影響甲級寫字樓之租售價格升降。

二)    經濟 (GDP) 有增長，亦見甲級寫字樓價格上揚 = 相關數值有0.65，算是有點齊上落之傾向，若和上述一併考慮，也許表示只是銀紙多，未必一定可將甲級寫字樓價格推高，要有經濟活動之增加來配合才行，或許亦反映部份市場原本有着過量的寫字樓供應，錢多只帶動多些交易而非漲價。

三)    物價指數和甲級寫字樓之租金及價格升降沒有數值關係 = 這亦與一般睇法有出入，不是說通漲預期越高，物業租金及價格可看上的嗎？或許部份市場空罝率真的很高，以致未能趁機會提升租售價。

根據報告，大部份市場之甲級寫字樓空罝仍處10% 以上，一些更近 20%，與香港之數個百分比有別。

四)    失業率亦對寫字樓之租金及價格沒甚影響 = 通常失業率高，一般寫字樓物業亦不會好過，沒那麽多人上班，干嗎租寫字樓？相反，失業率低時，寫字樓物業亦會好過些，因多了人上班。

然而，這裡近零之相關數值表示一些市場有供應過剩情況，多了人工作也未能帶動出顯注上升之租金。當然，亦可能是在寫字樓上班的「白領」人數不多，失業多少也影響不了甲級寫字樓的需求。

五)    若將息率減去CPI，當得出「淨」息率，也和甲級寫字樓市場之租售價格升降沒有多少關係 = 要注意的是，部份市場的淨息率是負數，即利率不但低，連CPI都不如，試問在這環境下，怎能說人家不要投機呢？

Last but not least， 這十數個市場之甲級寫字樓，其租金與價格之變動大致同步，即租升的其價亦大致升，相反亦然，got the clue yet？

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。