香港住宅樓價全線偏高

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一零年十月
 

今期我們利用中原地產網站裡提供的私人住宅樓盤呎價，資料由三年前二○○七年十月至今，包括港島、九龍和新界區八十多個屋苑，作了簡單運算，有以下發現：

一)    差不多全線均偏高，且有泡沫 = 說它們偏高有泡沫，是因技術上而言，其現今呎價皆高過期內的高(標準差)波幅的價位，當中只有兩個未過 – 會景閣及富豪花園 [見下圖]。

二)    部份屋苑之呎價表現相當波幅 = 大體來說，波幅最大之屋苑多位於新界 – 如河畔花園、大興花園等，其次是九龍，港島區比較少。波幅越大表示投資風險亦趨高，雖有機會賺高些利潤，但蝕本時亦可較多，「賺蝕比例」要算一算 [見下圖]。

三)    若能在各屋苑近三年內之低點入市，高點出市 = 發達咯，平均賺五成，假設能選中頭五個高低點差距最大之屋苑，就賺更多，機乎「打個開」(即一倍)。再細看這三年之走勢，根本不須三年前二○○七年末入貨，拖延至二○○八年尾才買亦可，因○七至○八年間的升幅到○八年尾已打回原形，亦即「遲來的更上岸」。

五個高低點差距最大之屋苑是a) 陽明山莊；b) 大興花園；c) 漾日居；d) 海逸豪園；e) 寶翠園。

四)    風險甚高屋苑？ = 我們計算中原地產CCL指數本身之現價位相對高波幅位、波幅度及高低點 (即上述三環節#)，且以此為平均，就可與各屋苑的比較，發現不少在這三環節上皆高於CCL的，若要一一列出，恐怕不够篇幅。 

然而，值得留心的有大興花園、河畔花園、漾日居、陽明山莊等。

若分散投資在多個屋苑上，有減低風險作用嗎？基本上「沒有」，因我們以抽樣方式比對一些屋苑看其呎價走勢之數值關係，發覺不但同級數之屋苑數值關係大，比對一些不一樣之屋苑時，其數值關係亦不少，即整體傾向是「同心一致齊上落」*。

#註：三環節之間存在一些關連，如波幅度高可較容易出現較大之高低點。

*註：稍有少許例外是雍景臺，但並非全無數值關係，且配搭要如：雍景臺 + 上水中心，雍景臺 + 美孚新邨等才行。

返回主頁  ／ 返回中文文章網頁

以上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若流覽者，讀者，投資者，或客有個別專案或問題，請向有關或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。

卓淩集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租，銀行，金融機構，基金及有關專業人士等。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。