「盟塞」有助樓價上揚

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一零年八月
 

近期樓價持續高企，雖交易宗數下調，但業主像寧願企硬不賣，或許三招十四式確令買家卻步，而另方面賣地成績又叫賣家繼續憧憬，市場好淡各有捧場客。

筆者感覺市場仍有上升力度，雖然投資風險越來越大，但「平宜銀紙」魅力沒法擋，不拿些 (借些) 來炒賣投資會混身不舒服。上述不只反映在數字上，近日於食市也隨時可聽到隔籬左右談及樓市。

樓價高企就自然有人買不到樓，繼而社會便重提各種協助市民置業及打擊炒賣方案，包括居屋、金錢資助、準買家和政府合資購買、或不允許非本地人購買等，以致政府已出的各招各式。

這些討論有其功效，尤以探討整體房地產政策方面，但因現階段樓價高，就建議一些可能只是權宜之計，則有商榷之餘地，因部份建議本身需時 (長期) 推行，然而到時樓價已可能不再高，幫了未必全是現今買不到樓那群。至於有建議仿效新加坡，即七八成人住政府樓，well，guess my Hong Kong pride and bias would stand in the way to agreement notwithstanding Singapore has her own achievements。

但現今買不了樓的人怎樣辦呢？簡單建議就是 stay put [一動不如一靜]，要有耐性 [what goes up will come down]，控制你腦袋的直覺和感覺 [如將眼前買不到樓之問題過度放大] 兼明白：

一)     香港樓市之現象除政策及地產行業有份導致外，群眾「萌塞」地追俸也是因由 = 從發展商角度，有這樣時常想着房地產之社會實難求，經濟人口快步增長時可理解，放緩但熱愛程度仍不減甚可貴。沒有錯，近年供應趨少，但人口增長亦趨少。沒有錯，有不少非本地買家高價入貨，但背後之水喉會長期都水源充足嗎？沒有錯，近年發展商少建普通住宅，除反映經濟結構有M型趨勢外，大眾喜愛生活有品味兼「潮」之東西，低密度建築或保育等亦有些關係。

二)     資助了置業需要表示另一些社會需要的資助會減少 = 包括醫療、教育、扶危濟困、安老、社區設施等，置業需要真的比其他的來得重要？再者，資助了置業，尤以居屋方案，就少了一個可建公屋地段。

三)     在高價市況下資助置業可能變成無意中「害」人 = 樓價近年半升了五成左右，如原本二百萬變為三百萬，假設政府打個六折，也要一百八十萬，和原本只差二十萬，無大着數 (若是七折就連着數都無埋)，但這回有居住出租出售限制，兼日後售賣時要補地價。若樓價再上，有政府打折亦要考慮清楚。

四)     現樓市從走勢、基調等角度看皆偏高 = 雖未致有即時危險，但回報風險比例已不多吸引，且每賺一元之機會率似與蝕一元的差不多，和買大細一樣。

五)     不是沒有上車盤 = 就算現今之市况，隨意在網上仍找到不少一二百萬之二手樓盤，但不合胃口並非正當理由。

置業是好事，相信亦對大部份人長遠是有益事情，但並非priceless and at all costs，且there is a price to pay。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。