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多倫多住宅市場近况
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零一零年八月
根據網上資料，今年七月之平均價已升至四十三萬加元 [下同]，比去年之三十九萬餘升了近百分之十，真想不倒會與美國背道而馳。交易宗數也不弱，至七月有五萬多宗，只比二○○七少了些，當中又以三十萬至四十萬元的單位最普遍。 然而，市場也不是只有一面倒向好之言論，因有人認為一般家庭之資產主要是其住房和退休金，沒有太多cash可應急，加上「嬰兒潮」人士開始退休，不少要套現其住房方可過日，包括由大屋搬到細屋，樓市前景未能樂觀。這亦反映在住宅「屋型」上，近十多年港人最熟悉之多層住宅大廈單位交易率增至百分之十一。 要考慮市況之「危險」程度，除價格走勢等外，可查看業主需用多少百分比之家庭收入來住房會有參考效用，細節如下： | 佔業主家庭收入百分比 | 安大畧省數字 | | 少於15% | 41% | | 15-19% | 17% | | 20-24% | 13% | | 25-29% | 9% | | 30-34% | 5% | | 35-39% | 3% | | 40-49% | 4% | | 50%或以上 | 8% | 一般來說，若要用多於三分一收入，就會有些憂慮。據此，如數上35%或以上者，則業主群之中約有百分之十七是令人擔心的。這百分比不細，每六個業主便有一個(可能)「危危地」，現息口之低 (雖不及香港低但仍算低) 不無幫助「隱危」。 轉一轉話題談整體物業市場之維修情況，有以下數字： | 多倫多物業：物業年份 | 物業數目分布百分比 | 有定期維修 | 正進行小型維修 | 正進行大型維修 | | 1920 或以前 | 5% | 49% | 37% | 14% | | 1921 to 1945 | 6% | 54% | 35% | 11% | | 1946 to 1960 | 14% | 60% | 31% | 9% | | 1961 to 1970 | 15% | 62% | 29% | 8% | | 1971 to 1980 | 16% | 67% | 26% | 7% | | 1981 to 1985 | 8% | 71% | 25% | 4% | | 1986 to 1990 | 9% | 71% | 26% | 4% | | 1991 to 1995 | 6% | 77% | 20% | 3% | | 1996 to 2000 | 8% | 89% | 10% | 1% | | 2001 或以後 | 12% | 94% | 5% | 1% | 主要觀察如下： 一) 最大組群是由二次大戰後至八十年代，即三十至六十年齡。香港不同，最大組群是三十多年樓齡或更少。 二) 近三十年漸減但近十年有增加跡象。 三) 樓越新越有定期維修和管理，這和香港相約。 四) 樓越舊越需大小維修工程，也合情合理。 上述有甚麽啓示？簡單說就是新樓少維修麻煩，舊樓剛相反，這沒有甚麽奇異。然而，當想到近年連一些獨立屋型單位 (detached houses) 都有condominiums 形式時，或多或少反映一些買家不但注重維修管理，更懶於自己剷草！
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。
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