利用「價格比例」揀選屋苑賺錢

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一零年八月
 

先講甚麽是「價格比例」：就是不同屋苑平均呎價之比例，如太古城平均八千港元一平方呎，麗港城五千，價格比例便是一點六對一 (8,000 / 5,000 = 1.60)。

那麽如何利用價格比例來投資投機住宅物業賺錢？就是計算不同屋苑於某(較長)時期內之「平均」價格比例，若用上述例子，「假設」太古城與麗港城之長期平均價格比例是1.60，而當看見1.50時，即表示太古城值得考慮，相反，看見1.70時，則意味麗港城可能抵買。

為甚麽會有上述想法？很簡單，不同物業之價格可因經濟或社會狀況(齊)有起跌，但其比例通常會較穩定。再用上述例子，假設大市上揚，太古城升至一萬二千元一平方呎，麗港城便可望七千五百，比例大致仍是1.60，當然不排除會有「時差」導致1.50或1.70之類，但甚少變了2.00或以上，且跌市亦一樣。

要注意這價格比例方法屬微觀分析，即不是用來衡量宏觀大市現像趨勢等，而是已假設會進行買賣，只是考慮買哪賣那。心水清讀者可能會問不同屋苑之「實用率」不會影響計算嗎？不會，因這裡之比例計算不需要劃一的實用率，只要各屋苑之呎價基礎不變便可。

下圖是香港四個較老牌屋苑之價格比例 (以太古城為100%)，資料來自中原地產網站，由二○○七年中至今年七月初，注意其餘三個屋苑之比例均在窄幅上落：

我們亦計算了期內三個屋苑相對太古城之「平均」呎價比例:

期內大致有三個升或跌浪：由二○○七年中至二○○八年初「升」；二○○八年中至其尾「跌」；和二○○九初至今「升」。假設在每浪之初觀察各屋苑之價格比例，若低於平均表示該屋苑較太古城抵，相反則表示太古城好些，如此類推排位，當然越抵越買(升時)或越不先放售(跌時)，再和浪尾時之實質屋苑呎價表現(升或抗跌力)比較。

結果發現其猜測作用甚「優」 (是撞彩或技術有待專家考究)，如下 [屋苑以ABCD代替；綠楊新村 = A，沙田第一城 = B，麗港城 = C，太古城 = D]：

我們亦有計算其他時段，發現雖不致全中，但未察覺有「大熱倒灶變包尾」情況，「爆冷」也沒有。

無論如何，相信不少投資者已有各屋苑之價格比例在心中，然而，上述方法有助fine-tuning。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。