香港私人住宅價格：再升20%可爆煲

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一零年八月
 

首先，這文章「不是」預測樓市會升，更非估有百分之二十，而是倘若來年繼續上揚至這百分比或以上，不但風險大增，且爆煲亦不足為奇。

為何？部份原因如下：

一)    資料來源 = 主要從有關政府部門之網站搜集，包括差餉及物業估價署和统計署等。數據除樓價外，也参巧一些經濟的如人均生產等。

二)    現況和一九九六年相約 = 由一九八○年至今，若將整體私人住宅平均名義樓價和人均生產化為指數，會發現 a) 人均生產指數在大部份時間裡都高於樓價指數，只有九七年例外； b) 現時人均生產指數雖仍高於樓價指數，但幅度已與九六年甚相似，即只是高出少許，且現時人均生產增長率不及樓價的快 [看下圖]。

只要人均生產指數比樓價指數高，不是仍安全嗎？「不」。要看兩者指數於期間內之平均值相差幅度，即圖中兩條橫線，人均生產是5.16而樓價是4.03，平均相差1.13。再看現時幅度，只相差0.55 (順提九六年是0.50)，比起1.13，表示「購買力」比「平常」低。

三)    若從二○○三年(沙士)年計起，則現時已像九七年了 = 我們將八九年至九七年內之人均生產和樓價指數，對比二○○三年至二○一一年的 [未來的數字是假設由現時趨勢延續]，發現 a) 樓價指數在這兩個時期內皆比人均生產指數高，與長期趨勢不同； b) 今年二○一○年 [期內第八年] 已與九七年 [該期內第九年] 相約，樓價指數皆是人均生產指數的1.88倍左右。[看下圖]。

那麽為何未有調整？除樓價是從沙士(勁)低位回升，且整體仍未致九七年高峯外，相信甚低之名義借貸利率，a.k.a. easy money，亦令調整隱伏。

然而，倘若樓價來年順現勢上升，會有近百分之二十，到時樓價相對人均生產便增至2.19，超越九七之時。真好玩，越來越刺激！

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。