ZEPPELIN

相比一九九六年，現今香港置業者有可能更辛苦，若不是按揭利率近年低企，甚麽affordability 運算多會不affordable。

近日從政府統計署搜集了一些簡單家庭收入分布資料，加上另些私人住宅樓價指標，就可粗畧計算樓價相對家庭收入等之比例，且有以下觀察：

一) 居於私人住宅單位之家庭數目及佔總家庭百分比皆有增長 = 要注意這家庭數目不包括「水上人家」且只反映居住數目，並不一定表示其擁有該樓房。然而，相信當中自住自置物業的佔多數。

香港家庭收入分布(每月港元)	1996年佔總家庭數目%	2001年佔總家庭數目%	2006年佔總家庭數目%	2009年佔總家庭數目%
< 4,000	6.7%	8.0%	9.2%	8.0%
4,000 - 5,999	4.1%	4.5%	5.5%	6.0%
6,000 - 7,999	5.7%	5.7%	6.6%	6.9%
8,000 - 9,999	7.4%	5.9%	6.6%	7.1%
10,000 - 14,999	17.4%	15.4%	15.3%	14.4%
15,000 - 19,999	14.5%	12.8%	12.5%	12.2%
20,000 - 24,999	11.4%	10.9%	10.1%	10.5%
25,000 - 29,999	7.9%	7.8%	7.3%	6.8%
30,000 - 39,999	9.9%	10.7%	9.9%	10.4%
40,000 - 59,999	8.1%	9.6%	8.7%	9.5%
>=60,000	6.9%	8.7%	8.3%	8.2%
居於私人住宅%	46.9%	49.0%	49.3%	51.3%
總家庭數目	1,855,553	2,053,412	2,226,546	2,318,800
居於私人住宅之家庭數目	870,254	1,006,172	1,097,687	1,189,544

二) 私人住宅買家群於本世紀初最爽 = 這裡有一假設，就是以家庭收入由最高至低計，買家群大約是吻合該年度「居於私人住宅之家庭數目百分比%」，例如1996年便大約是首46.9%之家庭。據此，我們便可粗畧計算出「入場費」，即要置業所需的最低家庭收入大約水平，和買家群之「中間家庭收入水平」。前者需近每月二萬港元，後者三萬多。要注意有此水平亦不表示必可置業，因每個家庭情況、組合等不同，如獨身者有三萬元可選擇細小單位，但同收入之一家五口就未必可行。

環節：	1996年	2001年	變動 +/- % 2001 / 1996	2006年	變動 +/- % 2006 / 2001	2009年	變動 +/- % 2009 / 2006
估算買家群中間家庭年收入(港元)	$378,000	$410,000	8.5%	$387,000	(5.6%)	$388,000	0.0%
年度樓價	$4,608,000	$2,932,000	(36.4%)	$3,910,000	33.4%	$5,306,000	35.7%
樓價/收入	12.19	7.15	(41.3%)	10.10	41.3%	13.68	35.3%
最優惠借貸率(年中計)	8.50%	6.77%	(20.0%)	8.00	18.2%	5.00	(37.5%)

從上述表裡，可看出為何二○○一年左右置業最爽，收入增但樓價跌(因此樓價相對收入比率自然也跌)，且借貸亦平宜了些。到二○○六年已開始回升，沒那麽輕鬆了，再至近年若不是名義利率平宜，根本就會更辛苦。這裡用最優惠借貸率作金錢成本之proxy，而不是按揭利率。

三) 家庭收入分布確有向頭和尾走(即同時多了較高和較低收入的)，但性質和幅度不同 = 相對1996年，2001年兩邊走兼頭重(較高收入)過尾(較低收入)；相對2001年，2006年是一齊走向尾；而相對2006年，雖是回復到兩邊走，且亦是頭重過尾，但2009年已走得較慢。

還有一些細節，可用來探討其對近年樓市之銷售供應等是否有影響，篇幅有限，日後再書。

以上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若流覽者，讀者，投資者，或客有個別專案或問題，請向有關或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。

卓淩集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租，銀行，金融機構，基金及有關專業人士等。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。