保育如玩古董

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一零年四月
 

永利街由重建變為保育項目，引來不少意見，贊成者認為保留了集體文化和記憶，但亦有人說程序欠妥。

這令筆者想起在美國波士頓讀書時，也曾辯論古舊建築應如何保育，是市政府說了就算，還是要有一定程序及賠償失去(改用途或重新發展等)之價值。相比香港，波士頓遇百年之樓宇多的是，且大部份有維修保養，並不是危樓。

細節已不太記得，但有位教授提出一個觀點，就是倘若市民普遍認為某些建築物有歷史文化等價值而欲與保留時，不是應該向其業主提出購買方案嗎？就算不購買，起碼亦要有公允之租賃方案吧。再者，這些金錢亦應足够補償業主失去之物業權利。

上述可用古董作比喻，某人家中有珍藏，若然公眾也欲觀賞，物主願意借出當然最理想，若不，公眾也只可利誘(買或租回來)，不能用上法令強行徵用(戰爭等情況不計)，因這與「搶」沒有分別。

據此，尤以專重私人產權角度出發，類同永利街的情況是應有補償的，否則只是迫古舊建築業主免費提供公眾益處。這與當中個別業主是否贊同保育無關，贊成和不贊成的皆獲應有補償。

那麽保育便變得很昂貴？保育根本從不平宜，單是舊樓每年之維修費已不輕，若某業主支付不了時，打算賣出但又被保育法例奪去出售機會或部份價值，這公允嗎？

此外，昂貴保育亦有其好處。一來避免「濫保」，有些舊樓根本是垃圾建築，從來沒甚貢獻，不要以為凡老必寶。二來可令政府及公眾三思而行，符合審慎理財原則。三來保育表示某區之建築密度確實低了些，倘若市場需求量沒減，只意味由別些區域提供，如在新界開發多些樓房。

簡單而言，只是將建築密度搬來搬去。

再者，亦不是全部保育項目皆只花錢有出無入，一些天時地利人和的，不難成為有價值之項目，既有舊貌，亦具新意。

那麽公眾利益呢？筆者也很喜歡古舊建築物，面積實用樓底又高，兼帶來不少歡樂回憶，但若這保育是建築在別人損失上，那就不必，亦不安樂。

要知公眾利益不一定「大晒」，且要確有一定程度之(公眾)誠意及需求，避免「三分鐘熱度」，保育了項目但結果少人問津時，害了原有業主和居民，又寵壞那些對保育只是順口開河的。

懂得保育，有如懂得玩古董。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。