90%變80%：可利收購

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一零年三月
 

立法會通過強(迫)拍(賣)法例新條款，其一是將強拍申請方所需集合之業權百分比門檻由原來百分之90%降至80%，一方面引致反對聲音，認為小業主討價還價能力受損，另一方面亦有(業界)支持，認為可減少被一些少數業主「敲竹槓」情況，導致開發項目無決法進行，兼令想出售的大多數業主見財化水。此外，亦有支持者認為小業主與買方(開發商)議價能力根本沒有被壓低。

筆者對門檻降低會否必定令小業主議價能力被減之問題上存着好奇，粗畧探討如下：

一)    假設一= 整體物業之重建(土地)價值必高於現有單位之總市價，否則以現貨賣還有利。

二)    假設二= 買方(開發商)只會在「計到數」(計錯是另話)情況下才收購，其他非為利的理由(例如為名而造)當不存在。即是說，買方只以重建市價買入。

三)    假設三= 賣方(小業主)整體計不但想出售，兼會接受其地段當時之重建價值，即若整體業主富有到不志在出售，又或「吊起嚟賣」的，均不談，因根本賣不出。

四)    物業價格／重建價值= 無論用甚麼名稱，物業價格從來不是一個「全科學」數字，放火箭上太空幾厘米錯誤可令火箭出軌回不了地球，太古城物業被經紀甲估為$5,000,000，經紀乙說$4,700,000，丙則$5,300,000，不但有差距，亦難分對錯。

現貨都不易有共識，何況估重建價值？有開發創意，建造成本控制有效，借貸利息低之開發商可出高些收購價，相反則不能。再者，君不見每逢政府賣地，事前市場估價不但各有不同，甚至有時相差不少嗎？

五)    小業主群願意接受價格和堅持度不一= 就算有重建價值之數據作参巧，因各小業主自身情況和個性有別，對收購價可有不同接受程度。倘若每單位重建價值一千萬(這裏當所有單位劃一)，不難有部份業主九百萬已答應，亦有些可堅持一千一百萬等。據此，我們造了簡單分布(實質可有各式分布，雖原理相約)，有十個舊樓小業主，由最低接受價($8M)排到最高($12M)，一般於$10M左右，請看下圖。

六)    收購舊樓= 假設開發商(或其代表)是向整體小業主開價的，門檻在90%時，有可能需要給每户約$11M，若不，搜集不了90%業權，亦即對首八個業主來說多少是有「喜出望外」之價。然而，當門檻減至80%時，或許只需提供每户$10.50M，已足申請強拍。就算是逐户遊說，又假設由易說户到難說户，90%時要買埋第九個單位，80%時便不用了。簡單而言，減低門檻確有機會令收舊樓容易了些。

七)    小業主對策= 通常小業主群面對最大困難之一是「不齊心」，甚至互相差忌。然而，倘若能排除過份己見，先探索整體出售意欲，若有，則可傾談大家之價格意向，兼嘗試制定共識及考慮找尋買家。這樣做會較主動，有機會取得較好價錢。

有說門檻降低是因不少舊樓失修嚴重，而這可令其重建快些進行，但總是權宜之計，長遠是應鼓勵兼嚴格執行樓宇維修。亦有人擔心小業主在收樓過程中無甚保障，然而，以現時文憲所示，假設執行公正，小業主不一定吃虧，雖這要日後才知 [附註：有關法例之(英文)網頁]。

近日之言論大多環繞着小業主在出售過程裏會否因門檻降而更不着數，有如一旦出價合理便必須賣，不搬就是不對似的，真的不能以非經濟角度考慮？

http://www.legislation.gov.hk/blis_pdf.nsf/6799165D2FEE3FA94825755E0033E532/22F03049C4B66F7D482575EF00182DC7/$FILE/CAP_545_e_b5.pdf

http://www.legco.gov.hk/yr09-10/english/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050209cb1-1163-3-e.pdf

http://www.legco.gov.hk/yr09-10/english/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050219cb1-1172-2-e.pdf

http://www.legco.gov.hk/yr09-10/english/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050301cb1-1259-2-e.pdf

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。