ZEPPELIN

美國之磚頭實物地產市場仍未有明顯氣色，但其房地產投資信託基金市場(Real Estate Investment Trusts, 簡寫REIT) 則跟股票市場，由2009年初至今有不俗的回報，不少REIT股價反彈50%或以上。當然，隨着房地產市況逆轉和金融海瀟發生，由2007年初至2009年初REIT股價亦曾跌到「七彩」，八成亦非少見。

我們將觀察以下REIT種類，包括工業、寫字樓、商塲、大型商塲、商鋪、公寓住宅、渡假酒店、醫療護理和貨倉的一些表現，看看有否啟示，資料來自美國房地產投資信託基金協會網站：

一) 由1993年12月至2009年11月，以指數計，貨倉REIT股價升幅最大 = 其次是商鋪和醫療護理，然而貨倉之升幅是拋離式的，且注意2007年高峯時貨倉指數高達533.83。

股價12/93=100	工業	寫字樓	*商塲	*大型商塲	*商鋪	公寓住宅	渡假酒店	醫療護理	貨倉
12/93-11/09	174.31	174.31	122.94	185.31	205.79	159.69	54.78	194.36	359.92

二) 同期，純以股價計，大型商塲REIT波幅最大 = 即股價風險較高，此外，貨倉和商塲的風險亦不低 (百分比越高風險越高)。

風險(股價波幅)	工業	寫字樓	商塲	大型商塲	商鋪	公寓住宅	渡假酒店	醫療護理	貨倉
12/93-11/09	38.17%	38.17%	43.70%	57.35%	33.76%	34.70%	35.40%	30.86%	49.27%

三) 上述股價升幅最大之三類REIT亦是股價最偏高的 = 不知這是碰巧或其他因由，這三類之現股價指數皆高於其高波幅位，表示要小心投資，尤以貨倉類，因其波幅亦較大。相反，另一些REIT，如工業、寫字樓、商塲等，股價指數皆低於平均值，再者，渡假酒店則連低波幅位也更低

股價12/93=100	工業	寫字樓	商塲	大型商塲	商鋪	公寓住宅	渡假酒店	醫療護理	貨倉
12/93-11/09	174.31	174.31	122.94	185.31	205.79	159.69	54.78	194.36	359.92
高波幅位	291.43	291.43	217.81	305.02	196.34	200.78	132.18	169.84	335.64
平均值	210.93	210.93	151.58	193.85	146.78	149.06	97.62	129.79	224.85
低波幅位	130.42	130.42	85.34	82.68	97.22	97.34	63.06	89.73	114.06

四) 以回報對比風險率計，亦是股價升幅最大之三類REIT = 這個不足奇，回報高較易令回報對比風險率高於其他。

股價12/93=100	工業	寫字樓	商塲	大型商塲	商鋪	公寓住宅	渡假酒店	醫療護理	貨倉
回報：風險率	1.95	1.95	0.52	1.49	3.13	1.72	(1.28)	3.06	5.28

至於上述對實物市場有何啟示，則要很小心，一來實物市場價格難像REIT之速起速跌，二來不排除一些REIT因運作較好(或壞) 而跑贏(或輸)實物市場。再者，這些REIT只擁有市場少部份實物資產。

純從技術角度出發，又假設REIT或多或少反映實物市場，或許可留意一些(優質)商鋪，在這裡即那些較「街坊」之小型商鋪(請参巧註腳)，價格可能硬淨些，而波幅較小。然而，小心商塲和大型商塲，因美國人正在(要)學省錢，但仍須去街坊商鋪(包括部份超市)買麵包。

註*：商塲是shopping centers，大型商塲是regional malls、商鋪是free standing shops or strip plazas。

另註：勇敢的可考慮買渡假酒店REIT，因已低於低波幅位，但須有心理準備「守」。

以上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若流覽者，讀者，投資者，或客有個別專案或問題，請向有關或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。

卓淩集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租，銀行，金融機構，基金及有關專業人士等。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。