再評估內地樓價風險

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一零年一月
 

早前搜集了全球十七個不同城市之樓價，包括普通和高級住宅的，對比其城市之人均生產，以及互相比併猜算哪個市場較抵買 [詳情可参巧早前文章 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej545.htm ]。

有友人認為若只用公開或公佈之人均生產或收入數字，國內的城市或許會有被低估之情況，因部份生產數據如收入等，未必能全反映確實市場狀態。這即是說，若用較近市況之數字，樓價便不會顯得那麽貴，因樓價對人均生產等之比例會下降。

說得好，今期就將較高的人均生產數字用在國內的市場，其餘的不變，看看有甚麼啟示。至於須高出多少，則只有個「估」字，與友人直覺商討後，或許普通住宅置業階層的可加多百分之二十五至五十，而高級住宅可加多百分之五十至七十五，要注意上述百分比可能甚錯的，且只是利用人均生產作為收入之代表數字，並非表示其一定有被低估情況。再者，這裡只是探討上述會否令國內住宅「升呢」，即明顯地變成較抵，或仍只和以前差不多 [資料來源等與早前文章一樣]：

一)   普通住宅：人均生產加25%

與早前文章相比，排位沒有多大變動，只是廣州從少許不抵升至不是不抵，而之前三個國內市場皆不抵。

二)   普通住宅：人均生產加50%

與(一)比較，主要是廣州變為抵買，北京上海仍不抵。

三)   高級住宅：人均生產加50%

與早前文章相比，排位也沒有多大變動，只是廣州從不抵升至抵，上海亦變得抵了少許，只有北京仍處不抵狀態，而之前三個國內市場皆有不同程度之不抵。

四)   高級住宅：人均生產加75%

與(三)比較，主要是廣州和上海皆變為抵買，北京亦只少許不抵。

再次重申，上述並不是價格預測，只是探勘一些假設情況 (what if scenarios)。簡單而言，倘若靠估之百分比當中有幸「撞正」，則普遍家庭置業的確不易。

註：技術上，較精確之方法須研究人均生產或收入之分布，以及有關置業階層和樓宇的覆蓋範圍等，且不同城市亦有分別，要花的時間人力不少，非本文章可及。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。