樓書更新，腦袋依舊

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零九年十一月
 

近日地產建設商會對行業會員發出新指引，就「售樓說明書」(sales brochure，簡稱樓書)加上一些新限制，如樓書中不能刊登推廣性質之圖象，以及一些地圖、資料和字句應有的最低呎碼等 [詳情可参巧 http://www.eaa.org.hk/consumers/doc/20091007.pdf ]。

根據媒體之報導，業界內外大致都支持這些新指引，雖仍有不足，如這些只是指引而非規則，又或只適用於政府之新批地(Consent Scheme)之項目而不包括舊地段重建項目，但始終相較過往情況是有些改善。技術上而言，大致是將較感性之推廣內容與樓盤的硬件描述分開。

若用汽車推售作比喻，汽車商只可透過廣告或「非售車說明書」介紹該車款如何令車主看來更有型，提供駕駛「快」感，為家庭帶來歡樂，又或讓異性傾慕等，而車書只能說明該車款大細，馬力，用油量等之硬件設計，當然汽車商仍可於汽車銷售處搞氣氛。

買樓是不少人一生中之重大買賣投資，甚至是最大的買賣投資，清楚兼準確地提供樓盤資料是需要的，也是應該的。然而，上述新指引以致更多更清楚更準確之樓盤資料會否大大減低「買錯樓」之情況，筆者覺得不會，因由如下：

一)    買後價升，少感買錯 = 亦即買後價跌，便多感買錯，是人之常情，再細緻些說是腦袋自然現象，或多或少難以不有這些感覺，we simply can’t help it。至於樓書之清楚準確與否，價升時少人理會，價跌時就算樓書非常清楚準確，部份買家仍想找人來「賴」。

二)    買樓(尤以自用)必有感性一面 = 若人類沒有這傾向，買車只純為由A點到B點，那世上可能只有Corolla [實用兼平宜]，而沒有Rolls Royce了。同樣地，若買樓純為有瓦遮頭，那便只需六百呎單位，沒必要建數千呎豪宅了。有感性一面，就自然有針對這些感性之廣告，如甚麼皇帝屋來針對(虛)榮耀感覺，又或甚麼溫馨閣以觸動親情。然而，許多時侯這些感覺只在睇樓及置業初期才有，日子久了便淡忘，甚至不知「為何買了這間屋」。

三)    細數精明，大數則蠢 (Penny Wise, Dollar Foolish) = 差不多是大部份人的寫照，也許亦是人類腦袋自然現象。置業買樓是使大數行動，又怎能不蠢？這「蠢」有時是因要有「安全感」才買，而人多買時又份外覺得安全，這解譯市場之羊群心態，以及為何開發商喜愛製造人頭湧湧之售樓處。

四)    期望大部份買家細讀樓書有如希望股票投資者細讀公司年報一樣 = 出發點和意念是良好的，但效用成疑。

上述絕非表示樓書不須詳盡準確，相反，樓書詳盡準確除可避免不必要之法律訴訟外，還將個「波」交回買家腳下，龍門大開，射不中關人了。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。