香港夾屋與私樓：井水和海水

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零九年八月
 

曾有市場意見認為夾屋(有政府支助興建之私人樓宇)可會影響私人住宅市段，或許上世紀九十年代會有這機會，然而今天看來，則覺得是兩個市段，互不相干，像井水和海水。

不信？請看以下數據和分析：

一)    資料來源 = 主要從中原地產網站搜集www.centanet.com，以二手夾屋市段相比二手私人住宅市段。

二)    夾屋是滴水，私樓是大海波濤 = 由二○○八年一月至二○○九年七月的十九個月內，夾屋交易宗數共436，私樓則是123,518，前者如何影響後者？

三)    夾屋價格走勢和私樓的各有各走 = 若以二○○八年一月為1.00，夾屋於二○○九年七月之價格指數為1.08，即有少許利錢，但私樓則是0.90，下調了一成，且沒有多大數值關係，R2只有0.08 [是圖一]。

圖一

四)    私樓價格和夾屋價格差距擴大時沒有明顯多了夾屋交易之現象 = 私樓平均價格和夾屋平均價格之差距時高時低，高的可有一百五十萬左右，低時只有二十餘萬，若夾屋真的會搶走私樓買家，差距高時交易應上升，差距少時交易便下跌，但不見這類明碓情況[見圖二]。

圖二

五)    兩者交易宗數指數則很接近 = 且有很大之數值關係，R2是0.86。這表示買家群雖然不同，但對市場及經濟訊息反應相約[見圖三]。

圖三

基本上，由於夾屋興建計劃已不存在，總存量又不多，整體而言不可能對私樓構成影響。至於應建夾屋與否，筆者是傾向認為政府沒有責任令人成為業主。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。