給「走出去」者：美國地產未跌完

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零九年七月
 

近期有報導說不少國內投資者及企業「走出去」到美國購買物業，這不足為奇，尤以當部份城市如三藩市和邁亞米等，已累積相當之價格跌幅。

再者，相對國內一些住宅市場之價格升幅，美國的下調便顯得比前平宜，若「現兜兜」(用現金)買更可能令賣價再低些。

然而，雖整體美國房地產市場現階段像「有瞄頭」，但相信宏觀來說並非最佳入市時刻，部份理據如下：

一)    資訊來源 = 主要是從美國麻省理工學院之房地產研究所網站搜集，年期由1994年第1季至今年第1季，指數是用實質交易計算的，且包括多户(出租)住宅(apartment)、寫字樓(office)、商鋪(retail)和工業物業(industrial)市段 [http://web.mit.edu/cre/research/credl/tbi.html]。此外，亦用www.wolframalpha.com 之「答案引擎」(answer engine)協助找尋經濟資料。

二)    價格跌勢未完 = 若以1994年第1季為100指數，2007年高峯時多户住宅及寫字樓約300，工業280左右，而商鋪只有約220。現今多户住宅和寫字樓約230，工業與商鋪則是180左右。以高峯至今之跌幅計，工業下調最勁，有36%，多户住宅23%，寫字樓亦約23%，商鋪則18% [見圖一]。

圖一

三)    美國名義(nominal)生產總值GDP = 由1994年之七萬億升至今估計的十四萬億，即升了一倍，若假設資產價格也應相約，便表示多户住宅及寫字樓之230指數仍高了些，只有工業與商鋪之180較為合理。當然，上述方法甚粗畧。再者，價格環節亦非唯一要點，況且GDP本身亦可下調。

四)    四大市段均只跌到高波幅點左右 = 這裡利用各市段期內之價格指數計出其標準差和平均值，便可估算其高和低波幅點，發現各市段只下調至高波幅點上上下下，未觸到平均值 [見圖二至五]。要注意沒有定律說下調必遇平均值或甚至再低之低波幅點，只是確有時會出現，如香港1997年至2003年期間。

圖二

圖三

圖四

圖五

那麼是否勸告不要現階段入美國房市？非也，若遇到比一般平均「筍」之物業，而大筆資金又未動用，不防考慮購入少許，因美國印錢之影響難料，或許真的可避更大資產價格跌幅而直入通漲。

下次續談哪個市段較穩定，哪個危險些。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。