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丁屋適合嗎？(一之二)
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零零九年六月
筆者有行家賣掉港島區半山家居，套現了過千萬後於新界購入一座六百萬的丁屋自住，優哉游哉，還以「買花戴」心境繼續工作。 丁屋有其歴史背景，簡述就是新界原居民之男士，每人有[丁]權興建一座村屋(俗稱丁屋)，當然亦有些劃界用地等上之規範，然而興建後可自用，又或經補地價後出售給非原居民。據此，歴年來丁屋亦變成整體住宅市場之一部份。 今期就探討二手丁屋市場之一二，相信對部份有意置業或退休人士有用，數據由中原地產網站 www.centanet.com 搜集，注意並不包括以全憧出售之丁屋： 一) 丁屋單位平均價格是一般二手私人住宅的一半 = 平均一個丁屋單位須一百四十萬港元左右，即若閣下擁有一個平均三百餘萬市值的市區住宅物業，走到新界之丁屋市段可以「一開二」，一個自用另一個收租 [見表A]。 二) 丁屋市段相對二手私人住宅市場規模很細 = 以宗數計一般只有百分之三至四，若以金額計更少，一般不出百分之三，微不足道 [見表A]。 三) 丁屋價格與二手私人住宅價格不大相干 = 不是完全無相干，但非「齊心進退」，若將二○○八年一月之平均價相比二○○九年五月之平均價，會發現丁屋只少了不足百分之四，而二手樓則是低了百分之十九。再者，兩市場之價格按月變動不一，數值上沒甚麼關係，可能表示不相同之買家群 [見表A]。 | 表A 年/月 | 丁屋宗數 | 丁屋金額(億元) | 丁屋平均價 HK$ | 二手宗數 | 二手金額(億元) | 二手平均價 HK$ | 丁屋相對二手宗數% | 丁屋相對二手金額% | 丁屋相對二手平均價% | 丁屋價格按月+/-% | 二手價格按月+/-% | | 2008/1/1 | 306 | 4.39 | 1,433,889 | 11,982 | 458.3 | 3,824,997 | 2.55% | 0.96% | 37% | | | | 2008/2/1 | 329 | 5.39 | 1,637,751 | 10,829 | 372.3 | 3,438,417 | 3.04% | 1.45% | 48% | -10.11% | 14.22% | | 2008/3/1 | 267 | 4.25 | 1,592,022 | 6,372 | 222.8 | 3,496,700 | 4.19% | 1.91% | 46% | 1.70% | -2.79% | | 2008/4/1 | 361 | 5.33 | 1,477,701 | 7,437 | 239.0 | 3,214,164 | 4.85% | 2.23% | 46% | -8.08% | -7.18% | | 2008/5/1 | 374 | 5.90 | 1,576,765 | 6,657 | 211.4 | 3,175,934 | 5.62% | 2.79% | 50% | -1.19% | 6.70% | | 2008/6/1 | 339 | 5.32 | 1,569,410 | 7,167 | 241.1 | 3,363,954 | 4.73% | 2.21% | 47% | 5.92% | -0.47% | | 2008/7/1 | 288 | 4.54 | 1,575,972 | 6,063 | 185.9 | 3,066,182 | 4.75% | 2.44% | 51% | -8.85% | 0.42% | | 2008/8/1 | 223 | 3.31 | 1,485,830 | 4,330 | 122.3 | 2,825,467 | 5.15% | 2.71% | 53% | -7.85% | -5.72% | | 2008/9/1 | 221 | 3.40 | 1,539,910 | 4,466 | 140.9 | 3,154,785 | 4.95% | 2.42% | 49% | 11.66% | 3.64% | | 2008/10/1 | 149 | 2.21 | 1,485,101 | 3,697 | 103.2 | 2,792,240 | 4.03% | 2.14% | 53% | -11.49% | -3.56% | | 2008/11/1 | 109 | 1.56 | 1,429,174 | 2,656 | 76.0 | 2,860,847 | 4.10% | 2.05% | 50% | 2.46% | -3.77% | | 2008/12/1 | 92 | 1.10 | 1,194,348 | 3,276 | 95.8 | 2,925,128 | 2.81% | 1.15% | 41% | 2.25% | -16.43% | | 2009/1/1 | 78 | 1.02 | 1,302,564 | 3,868 | 113.2 | 2,925,305 | 2.02% | 0.90% | 45% | 0.01% | 9.06% | | 2009/2/1 | 108 | 1.50 | 1,384,444 | 3,793 | 117.1 | 3,088,144 | 2.85% | 1.28% | 45% | 5.57% | 6.29% | | 2009/3/1 | 173 | 2.48 | 1,431,734 | 5,499 | 153.0 | 2,782,571 | 3.15% | 1.62% | 51% | -9.90% | 3.42% | | 2009/4/1 | 180 | 2.76 | 1,534,556 | 7,434 | 221.6 | 2,981,458 | 2.42% | 1.25% | 51% | 7.15% | 7.18% | | 2009/5/1 | 261 | 3.60 | 1,379,502 | 8,300 | 257.0 | 3,096,386 | 3.14% | 1.40% | 45% | 3.85% | -10.10% | 表A 四) 大部份丁屋交易不過二百萬元 = 一般是由五十萬起至二百萬內，超越二百萬之交易佔不到百分之十，而二百萬內的交易宗數又以一百萬至一百五十萬的較多 [見圖B]。  圖B 五) 丁屋有多大？ = 丁屋興建到盡會是一憧三層高每層七百平方呎之簡單結構房屋，當然並非所有丁屋皆有這呎數。然而，假設用平均價一百四十萬元計算，除以近七百平方呎，大約便是二千元左右一平方呎。 丁屋適合嗎？視乎購買目的和期望等而定。粗畧說就是炒現貨樓的還是炒大路二手樓盤或搶手樓花好些，因丁屋市段細兼買家群人數相對二手市場的不多，轉手不一定容易，自用的或許可考慮。 下期續談丁屋之價格趨勢及優劣點。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。
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