香港住宅投資要懂ABCDE

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零九年六月
 

近期銀行存款利率有等如無，加上一遍復甦言論和氣氛(fingers crossed)，不少投資者便購置物業保值兼收租甚至炒賣，令市道活潑起來。

投資者常認為價格是反映供應與需求，亦即如要見價格上升，需求量必須繼續高於供應量，相反價格便有下調壓力。

上述見解不無道理但稍嫌過份簡化，然而今期即管就看看私人住宅供應方面之趨勢，嘗試估計供應趨勢是否有利住宅投資，資料從政府差餉物業估價署刊物搜集：

一)    政府將私人住宅以單位面積分類 = 由A到E，A最細面積而E最大[見表一]。

表一

二)    過往十年，私人住宅年供應量每況愈下 = 由一九九九年之35,322個單位降至二○○八年之8,776個，即只是十年前供應量的百分之二十五，不可謂不驚人。就算今年和二○一○年產量回升至每年「萬鬆」個單位，亦只是以往之三分一左右。從這點看，雖供應非唯一因素，亦不可只看供應，但供應量之萎縮趨勢有利投資者[見圖一]。

圖一

三)    但單位面積類別越大，供應量萎縮程度越小 = 若將二○○八年各單位面積種類之供應量除以其一九九九年之供應量，E類沒有變且升了少許，而A類減產最多，只有十年前的百分之十二。至於因由，須另撰文，但簡單而言，這反映經濟和人口結構以致財富收入分配的轉變。然而，要注意實質供應不能「跟足」市場之需求轉變，即就算房地產開發商知道(或估)有一千個E類單位需求，亦可因地段不足，只能興建八百個單位，況且不同開發商可有不同市場意見和焦點[見表二]。

表二

四)    各單位面積類別之供應量「各不相謀」= 除A類和B類供應量有些齊上齊落傾向外，其他的沒有甚麽關連，即投資者不可以憑A或B類之供應量去推算D或E類之供應量，亦不能用C或E類去估D等。不信? 看看各單位面積類別之年供應量增減百分比便知[見圖二]。

圖二

五)    若要供應量較平穩(少些波幅)，留意E最大面積類別 = 而A最細面積類別之供應量則波幅最大，B類較平穩，次於E類[見表三：波幅數字越大越不平穩]。

表三

綜合而言，私人住宅在供應量方面就算對投資沒有甚麽幫助，也不會令市場大大供過於求，當然單看供應不行，較難預的需求便是銀弊的另一面，且要懂得挑選ABCDE。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。