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環球住宅市場價格：印度甚偏高
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零零九年四月
近日在網上找尋數據時，遇到以下兩個網頁： http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Most-expensive-real-estate-markets-in-2009 http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_GDP_(nominal)_per_capita 前者提供環球各市場(城市)之住宅資料，包括粗畧平均樓面呎(或米)價，而後者則有各國之人均生產值，兩者皆用美元顯示。據此，可將各市場之平均樓面呎(米)價除以其國之人均生產值，便得出一些比率，用作比較各住宅市場之間的偏差等，繼而可初步觀察哪些市場較有高風險之可能，及哪些市場較為低。 然而，讀者須注意以下三點： 一) 平均住宅樓面米價是以城市為基礎，但人均生產值數據則是全國的，因此並非同層次之比較，雖用作初步粗畧参巧仍可以 [註：城市人均生產不容易找尋]。 二) 樓面米價對比人均生產值之比率本身沒有多大意義，重要是各市場比率之間的高低偏差，即其「相對」性才有意義。 三) 平均住宅樓面米價是以一套約一百二十平米面積之房子計算。 以下是部份[總數過百]住宅市場之比率： | 市場／城市 | 平均住宅米價 US$/m2 | 人均生產值 US$ | 比率 | | 莫斯科 | 20,853 | 12,579 | 1.66 | | 倫敦 | 20,756 | 45,681 | 0.45 | | 東京 | 17,998 | 37,940 | 0.47 | | 香港 | 16,125 | 31,849 | 0.51 | | 紐約 | 14,898 | 47,025 | 0.32 | | 巴黎 | 12,122 | 48,012 | 0.25 | | 新加坡 | 9,701 | 41,291 | 0.23 | | 羅馬 | 9,166 | 40,450 | 0.23 | | 孟買 | 9,163 | 1,043 | 8.79 | | 都柏林 | 9,069 | 64,660 | 0.14 | | 雅典 | 7,858 | 33,434 | 0.24 | | 杜拜 | 7,151 | 56,667 | 0.13 | | 巴塞隆納 | 6,523 | 36,970 | 0.18 | | 盧森堡 | 6,165 | 118,045 | 0.05 | | 馬德里 | 5,672 | 36,970 | 0.15 | | 聖彼得堡 | 5,527 | 12,579 | 0.44 | | 慕尼黑 | 5,255 | 46,499 | 0.11 | | 悉尼 | 4,994 | 50,150 | 0.10 | | 米蘭市 | 4,624 | 40,450 | 0.11 | | 布拉格 | 4,559 | 21,041 | 0.22 | | 法蘭克福 | 4,407 | 46,499 | 0.09 | | 華沙 | 4,301 | 14,893 | 0.29 | | 多倫多 | 4,007 | 47,073 | 0.09 | | 台北 | 3,968 | 18,306 | 0.22 | | 哥本哈根 | 3,815 | 67,387 | 0.06 | | 蘇黎世 | 3,463 | 67,379 | 0.05 | | 布魯塞爾 | 3,267 | 49,430 | 0.07 | | 滿地可 | 3,211 | 47,073 | 0.07 | | 新德里 | 3,171 | 1,043 | 3.04 | | 柏林 | 3,030 | 46,499 | 0.07 | | 上海 | 2,918 | 3,180 | 0.92 | | 胡志明市 | 2,503 | 742 | 3.37 | | 里約熱內盧 | 2,441 | 8,676 | 0.28 | | 北京 | 2,362 | 3,180 | 0.74 | | 奧克蘭 | 2,347 | 31,714 | 0.07 | | 曼谷 | 2,238 | 4,099 | 0.55 | | 馬尼拉 | 1,914 | 1,908 | 1.00 | | 河內 | 1,749 | 1,047 | 1.67 | | 廣州 | 1,526 | 3,180 | 0.48 | | 吉隆坡 | 1,347 | 7,866 | 0.17 | | 雅加達 | 1,102 | 2,181 | 0.51 | | 成都 | 999 | 3,180 | 0.31 | | 開羅 | 574 | 2,109 | 0.27 | 若將以上和沒顯示的市場一起計，其平均比率是0.19。比率越高意味樓價可能較收入(賺錢能力)越遠，亦即住宅市場價格(調整)風險較大。據此，可看到以下情況： 甲) 印度的主要城市像有甚高之風險，如孟買和新德里。 乙) 越南也不遑多讓，如胡志明市。 丙) 俄羅斯之首都亦似有些風險。 當然，要確証這風險須有再深入之研究，包括視察其住宅市場結構和收入之分布等，上述只是初步測試。 有趣的是，若用全國人均生產值，上海和北京之比率皆比香港的高。然而，當用上其城市人均生產值時(上海和北京約七千美元左右)，則香港的比率較高。但當考慮到香港平均房子面積連一百二十平米的一半也沒有時，則或許仍是上海和北京的風險較大，只未必是拋離式的大。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。
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