國內住宅：小心價租不對秤的市場

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零九年三月
 

從統計角度看，國內有大大小小城鎮六百六十多個，就算只計數百萬或以上人口的，也有數十個。

從投資角度看，真是應接不暇，不要說調查六百多個城鎮近乎沒可能，就算只研究數十個也要花不少人力物力兼精神和時間，正如沒有多少股票投資者會常留意數百隻股票一樣(財經演員除外)，而不少機構投資者亦只關注數十隻股票。

然而，無論是要從數百城鎮挑選，又或只從數十挑選，有甚麼環節可作挑選準則或方法呢？這涉及層面和市段之考慮，亦和個別投資者之投資目標與風險承受力等有關，而今期介紹當中方法之一，就是比較某市場／市段之價格和其租金走勢。

一般而言，倘若於較長時期內，某市段的價格和租金之走勢及升(跌)幅相約，這可表示該市段之價格較有支持，大幅調整機會不是沒有，只是機會較細。相反，某市段的價格和租金之走勢及升(跌)幅越是分道揚鑣，甚至背道而馳，尤以是價格比租金幅度高時，價格便可有較大機會出現調整。

這裡以十個城市的高檔住宅為舉例，而資料來自跨國房地產服務公司如CBRE等，年期由二○○三年至二○○八年，且以二○○三年為基礎年[請參巧表一]：

甲)    若以二○○三年之價格和租金為1.00，而二○○八年之價格相對租金比率為1.00至1.50之間的 = 價格相對不算太危險，而上述十個城市之中，只有杭州是這樣，其價格相對租金比率為1.44[即價格相對租金之比率較以前高出百分之四十四]。

乙)    與上同，只是二○○八年之價格相對租金比率為1.51至2.00之間的 = 價格相對有危險，有五個城市，包括北京1.72、上海1.63、廣州1.95、成都1.62及南京1.98。

丙)    與上同，只是二○○八年之價格相對租金比率為2.01至2.50之間的 = 價格相對甚危險，有三個城市，包括深圳2.20、天津2.30及武漢2.22。

丁)    與上同，只是二○○八年之價格相對租金比率為3.01以上 = 價格相對非常危險，有一個城市，就是大連3.90。要注意這大比數並非因其價格升蝠較別的高，而是其租金跌幅比別的大許多。再者，這十個城市裡是沒有2.51至3.00價格相對租金比率的。

綜合來說，雖不排除上述分類可有主觀成份，但作粗畧参巧仍是可以的，且要更小心那些於期內租金不升反跌的市場。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。