價、勢、錢

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零九年一月
 

投資要看價格，勢頭及本錢。三樣皆「就」最好，意味價格平宜，勢頭好及本錢足，相反則是價格過高，勢頭不利兼本錢緊缺。當然，許多是上述兩情況之間，如兩樣就一樣不就或甚至只是一就兩不就。若用國內房地產市場作參考，可有以下舉例：

（甲）2001年至2003年 = 回頭看，這時期價格平宜，勢頭當時不俗（因已在谷底部份），但本錢未必充足（因外資借貸機構並不算很憧憬國內房地產），即純以價格計甚抵買，但耐何集資較困難，兩就一不就。

（乙）2004年至2006年 = 這時期五五波，遇着合理之房產項目可投資，但已沒有通街平貨之情況，要比前三年謹慎。期間價格還算相就，勢頭還好但亦已過了三年，然而集資比前期容易些，總計起來有如兩就一不就。

（丙）2007年至今 = 大致是要有充分理由才投資，期間價格偏高（以短中線計），勢頭不利（是次金融事故后未全顯），但本錢較充裕（以金融事故之前計），即期間於一就兩不就至全不就運行，會否變回兩就一不就須時觀察。

說了這些，就是要提出三就情況不多，有也只是瞬間之事，一旦過了便唯有等下一次。再者，這意味大部分投資者，包括房地產基金和機構，通常也非於三就時期入貨，有兩就一不就算不錯，不幸的還會因資金充裕而在高峰部位入貨，除非其投資期甚長（如十年），否則靠價格升幅賺好回報機會較少。

上述亦引申到以下這點，就是倘若有一房地產投資管理公司，於（甲）時期很艱辛才集資了一億美元投放在國內房地產，其後投資成績多相當不俗。據此，於（乙）時期內，這公司已有些「好」往績可用來再集資多兩億美元，投放在國內房地產項目。到了（丙）時期，這公司之往績更好看（尤以金融事故前），不但集資較易，甚至是投資者送本錢上門，不要說三兩億，十億八億亦不出奇。然而，於（丙）時期初才開始投放之項目，在短中線之回報不容太樂觀，若須要套現時還會有虧損。

到了這裡，讀者就不難發覺為何往績出色之公司倒過來輸錢，因資金數量並不一定是於各時期平均分配的，許多時於一浪裡是頭輕尾重，即價最殘時只(能)投資小許，價變貴時才(能)大力投資。此外，一般人之跟風傾向，盲信往績之傾向，喜歡經濟狀況好才入市之傾向等，也是導致損手的因由。

說到底，就是可勇時市場通常都不勇，不可勇時市場通常都勇，或許答案要在人類基因裡找。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。