美國物業不是罪魁禍首但仍要跌

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零九年二月
 

這倘金融事故與「次按」有關，令不少人覺得是美國房地產市場出了問題。然而，若不是有人亂放借貸，事後又有人將這等次級借貸証券化包裝出售，經濟下調時不應會如今的猛烈。

筆者欲為美國物業作「平反」，不是說其市場沒有泡沫，以往錢多兼轉手速度快時，是很難沒有泡沫的，加州佛州等之個人住宅市段確有過火之炒賣，但物業市場整體是沒有不合理情況。理據如下 [資料來自麻省理工學院之房地產研究中心的網頁 = http://web.mit.edu/cre/research/credl/rca.html 和香港政府差餉物業估價署報告]：

一)    由二○○一年至二○○八年，美國整體物業價格平均升不到一倍 = 包括多户住宅、工業、寫字樓及商場／商鋪市段。以最高峯之百分比計，多户住宅升了百分之九十四、工業九十二、寫字樓七十七及商場／商鋪九十五，而期間美國股市則由二○○二年之七千多低點，回升至二○○七年之一萬四千多高點，整體樓股升幅相約。要注意這裡住宅是指用來出租之多户住宅(Apartments)，並未計一般住宅在內。

二)    相比香港由一九九○年至一九九七年之市况，美國是次樓市升蝠甚温和 = 當然兩市場未必可作完善之比較，因市場結構、時空及物業本身均非完全等同。簡單而言，香港當時住宅升了三倍(即九七年價位是九○年價位之四倍)，寫字樓一倍半(二倍半)，商鋪二倍半(三倍半)，只有工業市段輸少許給美國的升蝠。

三)    整體價格現在大致位於標準差之範圍內，且亦非處於高峯位置 = 不是意味不會下調，只是跌到「阿媽都唔認得」之機會較微。以下是四市段之價格走勢和其平均值及標準差之(高低)範圍。

四)    若下調，幅度會有多少? = 這是百萬元之問題，很難回答，但「估」則可以，就看上述圖表吧。首先，現階段四市段均位於高標準差水平左右，假設「好彩」只跌到平均線，則意味多跌百分之十八左右，若「不好彩」跌到低標準差水平，則意味多跌百分之三十六左右。

可否跌少於百分之十八又或多過百分之三十六？當然有可能，但直覺機會細些，因少於百分之十八意味「好好彩」，或有更大財經支持策略(且要有效)，而大過百分之三十六則要「極不好彩」，又或美元匯價完全不變等。至於是開十八小似些還是開三十六大似些，筆者是搏「開大」的。

為甚麼沒有「上升」*之選擇？嘩，講笑乎？

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。