ZEPPELIN

然而，近日之股票價格數據顯示，在本港上市之七隻REIT(Real Estate Investment Trusts, 房地產投資信託基金)，全已和恆生指數「齊上齊落」(由二○○七年十一月起計)，數值關係甚高，失去減低股票投資組合風險之作用。部份發現如下：

2) 七隻REIT和恆生指數R2數值關係甚高 = 高的富豪是0.92，最低之領滙也有0.58，其他大部份有0.80或以上，連投資國內房地產之越秀及睿富亦一樣。這表示用REIT來均衡風險是多此一舉。

3) 七隻REIT和兩大房地產上市公司數值關係也密切 = 一般來說，與長江集團之數值關係低少許，和新鴻基地產的高少許，R2多位於0.60至0.90之間。這表示用REIT來均衡上市房地產公司股價之風險亦是多此一舉。[請看附表]。

數值關係R2收市價	長江	新鴻基	恆生指數
冠君	0.85	0.88	0.88
越秀	0.81	0.83	0.88
領匯	0.53	0.56	0.58
泓富	0.68	0.69	0.75
富豪	0.91	0.94	0.92
陽光	0.84	0.90	0.88
睿富	0.76	0.66	0.82

4) 七隻REIT之間的數值關係亦重 = 一般位於0.60至0.90，即若以為買多幾隻REIT可分散REIT投資組合的風險，是一大錯覺，也是多此一舉。[請看附表]。

數值關係R2收市價	冠君	越秀	領匯	泓富	富豪	陽光	睿富
冠君	1.00	0.94	0.72	0.91	0.93	0.93	0.78
越秀		1.00	0.74	0.94	0.88	0.94	0.85
領匯			1.00	0.81	0.60	0.73	0.65
泓富				1.00	0.77	0.86	0.82
富豪					1.00	0.93	0.71
陽光						1.00	0.75
睿富							1.00

5) 七隻REIT之股價波幅亦不遜色於恆生指數或兩大房地產上市公司 = 除領滙明顯地相較低外，其餘的可比美恆生指數或兩大房地產上市公司，甚至有過之無不及，即以為REIT較「穩陣」也未必常對。這裡波幅是用標準差相比平均值。[請看附表]。

事項	冠君	越秀	領匯	泓富	富豪	陽光	睿富	長江	新鴻基	恆生指數
招股價	5.10	3.08	10.30	2.16	2.68	2.60	5.15	-	-	-
最高值	4.86	3.15	19.96	1.72	2.43	2.49	4.20	152.00	172.80	29,708.93
最低值	1.31	1.23	11.66	0.59	0.69	0.92	1.53	60.00	50.70	11,015.84
最高值 / 最低值	3.71	2.56	1.71	2.92	3.52	2.71	2.75	2.53	3.41	2.70
標準差	0.92	0.53	1.95	0.29	0.48	0.43	0.63	22.64	32.80	4,579.84
平均值	3.54	2.65	17.18	1.42	1.62	1.96	3.26	110.24	115.90	22,007.10
標準差 / 平均值	0.2600	0.2017	0.1134	0.2009	0.2933	0.2172	0.1933	0.2053	0.2830	0.2081
最高值／招股價%	95%	102%	194%	80%	91%	96%	82%
最低值／招股價%	26%	40%	113%	27%	26%	35%	30%

綜合而言，是否意味REIT不值一提？非也，讓部份REIT替你收租吧#。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。